不動産投資のリスクと落とし穴!マンションディベロッパーが買わなくなる日がやって来る

マンション無価値化の時代到来、売るなら今!

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出典:ザ・チェンジ

不動産投資にはリスクがつきものです。しかしそれにしても、今危ない状況が迫っています。インターネットの普及によりデジタル化が進み、都市郊外の商店街がどんどんシャッター化しています。それは都会のみならず、地方都市など県庁所在地の駅から連なる商店街にまで影響が。そういった商店街の中に、突如新築マンションの建設が始まるケースがあるんです。分譲マンションの場合、土地の広さがある程度必要なので、個人商店クラスではマンション用地にはなりにくい。それゆえに、何店かの商店が集まって跡地となり、マンションに生まれ変わったりします。それに対して東京では、日本橋の人形町や八丁堀近辺で中小規模の分譲マンションが数多く提供されています。この街には問屋や地場産業の中小企業社屋が多くあります。商品の流通傾向が変わり産業構造が変化して行く昨今、廃業する店や移転する中小企業が自社ビルをマンションディベロッパーに売却しているのです。これら地域のメリットは交通利便性が高いので事業家しやすいと言うこと。事実、東京のオフィス街で不動産の売り物が出ると、買い手はマンションデベロッパー以外にいないのが現状なのです。現在、日本の不動産の約9割が無価値化していると言われています。大都市とその近郊以外の不動産は、売りに出されたとしても買い手が現れないのです。地方の田園地帯に至ってはただであっても貰い手さえ見つからない状況なのです。同時に空き家が増えていると言われています。2013年の調査では日本全国の空き家率は13.5%。このまま新築住宅を作り続けていくと、単純計算上では2023年にこの数字は21%まで上昇する見込みです。賃貸市場では、入居後1から2ヶ月分の家賃を無料にすると言うフリーレントという習慣も定着しつつあります。これは実質的な賃料の下落と言えるでしょう。このような状況を支えていると言われているのがマンションディベロッパーです。彼らが買うからこそ、大都市の不動産は下落しないむしろ上昇傾向にあるのです。

マンションディベロッパーが買わなくなった時の不動産投資リスク

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出典:デザイナーズ賃貸併用住宅 Residence+

もしもマンションディベロッパーが購入を止めたらどうなるでしょうか。現状では彼らは売り出された自社ビルを購入し、そこに新築マンションを建設して分譲し利益を得ています。今はまだ買い手が多く良く売れる現状です。しかしその反面、郊外でのマンション開発を嫌う傾向になっています。その理由は“売れない”から。アベノミクスの影響で景気が良くなったムードがありますが、郊外に住む若い世代のファミリー所得は上がっていません。むしろ公共料金や物価は上昇し、可処分所得は下がっていると言われています。建築費の高騰によりマンションの分譲価格は上がっているため、売れないのは当然のことなのです。さらなる追い討ちは郊外型マンションの主要なターゲットが30代のファミリー世帯だと言うことです。彼らは物心ついた時から世の中が不況でした。彼らは団塊の世代が想像出来ないほど堅実に生活してるのです。築10年の中古マンションが新築の半額だったとすれば、躊躇なく中古を選ぶのです。現在東京都心のマンション市場はバブル化しています。3年前と比較すると、約3割も価格が上がっているのです。買っているのは誰か。それは主に相続税対策の富裕層と円安を利用した外国人です。それらは自分たちが住むための需要ではありません。バブルは必ずいつかはじけます。そうすれば都心の新築マンションも今ほど売れなくなる。そもそもバブル化していない賃貸市場では、供給過剰による賃料値下がり傾向はより顕著になって行くのです。都心で新築マンションが売れなくなれば、マンションディベロッパーはこれまでのように中小企業の社屋やシャッター化した商店の土地を買わなくなってしまいます。「最後の買い手が消えた時」最も恐ろしい日がやって来るのかもしれません。不動産投資の未来にはこんなリスクが待っているのかもしれません。売るなら今が最後のチャンスなのかもしれません。

リスクを出来るだけ回避する不動産投資法則

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出典:スウェーデンハウス株式会社

現状でも物件選びを間違えず、購入後もしっかりと管理すれば、不動産投資に失敗していない人=利益を出し続けている人たちが存在します。彼らは不動産投資でリスク回避し成功するためのシンプルな法則を持っています。①稼げる物件を探す。②融資の審査を上手く通す。③きちんと管理する。一見これだけなのか?と疑いたくなりますが、このシンプルな3つが容易ではありません。成功している人に共通しているのは“時間の使い方”にあると見ています。1日たった30分で管理会社や修繕会社、清掃会社とマネージメントする。それがコツのようなのです。頭金の存在も大切だと口を揃えます。全額融資のフルローンはリスクが多すぎると。まずは自己資金を用意して頭金を作る。これもリスクを回避するには重要な要素なのです。

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