不動産投資は繰り上げ返済orキャッシュフロー、どこを節約するかで成功が決まる

あなたは繰り上げて節税?それともそのままで継続?

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出典:BloggerPluss

不動産投資を始めるために不動産を購入する際、全額持ち金でスタートする人は少なく、一部または全額を借金し、ローンで組んで返済すると言う形を選ぶ人がほとんどです。しかし、その中でトラブルが発生し、なくなく物件を手放す人も出て来ます。原因は空室、滞納、入居者トラブルなどが主な理由としてあげられます。購入した不動産がマンションの場合、マンション経営をして行くことになるのですが、リスクは多く、中でもマンション経営が上手く行かなくなることによる過剰な借金が大変危険です。「ここまで来たらもう諦めよう」とある程度のデッドラインを定めて大きな借金を背負う前に、物件を手放せばまだ救われます。ローンの支払い負担に耐え切れなくなって物件を手放す人のトラブルの多くは、空室や滞納で家賃収入が途絶えがちになり、ローン返済を自分のお財布から負担しなければならなくなります。それが数ヶ月続くと物件を手放すことになってしまうのです。不動産投資は資産管理が大切です。買う前の努力のみならず、買った後のケア、マネージメントがより重要なのです。バブルの時、たくさんの人が不動産売却益を狙って、ローンでマンションを購入しました。その多くの人が、バブル崩壊後にとんでもないことになっているは有名な話ですよね。そうならない為には何か必要か。その応えの一つが“繰上げ返済”です。繰上げ返済はそのまま元本の返済にあてられます。例えば、100万円の繰上げ返済を行なえば、100万円分の元本がまるまる減ります。その100万円は借り続けていれば、利子の支払いが継続する分けですから、その分の利子を節約出来るのです。実際にどれくらいの利子が動くのかと言うと、例えば1000万円を3%ローンで借りたとします。30年間の支払い金利は約517万円になります。それを1年経過したところで100万円分返済すると、30年間の支払い金利合計は、394円に。つまり123万円もお得になるのです。100万円を手元に残すとします。10年間銀行預金しても、利息は1万円から2万円前後。まったく比較になりませんね。しかしここでまた一つ注意しなくてはいけないのが“ただ闇雲に返済すればいい”と言うわけではないということです。“早く返す方が得”と焦って、結局上手く運用出来なくなっても困ります。返しすぎないで一部を繰り上げ返済する等、自分のふところや今後の計画に合わせて節約し、繰上げ返済額を6割~8割にするのが最も上手く行くコツと言えます。

銀行融資の期間や耐用年数を上手く使う節約法

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出典:セルコホーム株式会社

一般的に銀行融資の返済期間は建物の耐用年数から算出され、それが基本となってローンをどれくらいの期間で組めるかを銀行側から提示されることになります。厳密には、耐用年数はただ建物が建てられてから何年かと言う計算ではなく、建物の構造によって変わります。例えば、木造のアパートなら22年、重量鉄骨なら34年、鉄筋コンクリートなら47年と決まっています。金融機関から融資を受ける場合、耐用年数から築年数を引いた年数=ローンの上限年数となります。不動産投資はこの耐用年数を上手く使いこなすと、幾らかのお金を節約することが可能になります。例えば“キャッシュフロー”を利用する方法。1億円の融資を金利2.5%、元利均等で返済するとします、25年で返済すると月額448,616円。それを20年で返そうと思うと、529,902円。その差額は81,286円出て来ます。不動産投資を融資を受けてスタートさせる場合、キャッシュフローが重要なポイントとなります。キャッシュフローとは賃貸収入からローンを引いた差額です。不動産管理のリスクを考えると、節約して早く元金を返済したいと言う考え方もありますが、少ない毎月の利益を継続し大きな儲けを出すには、返済を長期で組んでキャッシュフローに余裕を持たせる物件の方を好む投資家も少なくありません。この耐用年数や減価償却の考え方は、買い時や売り時の指標にもなります。木造アパートは耐用年数が短いので、築年数が短ければ短い程有利になり、築10年を超えるとよほど立地が良くないと売却が難しくなります。物件の価値が下がり安い値段で不動産を手に入れるタイミングと、建築後耐用年数がたくさん残った状態でキャッシュフローを低くすることを優先するか。上手く成功した時程、節約出来る金額はMAXになるでしょう。

不動産投資の意味する節約とは

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出典:CEGOS ASIA PACIFIC

一般的に節約とは“無駄使いをやめて切り詰めること”。不動産に関して節約するとはどんな意味を想像するでしょうか。まずは失敗しないことが第一優先ですよね。それにはキャッシュフローを低くして短期的な儲けを減らしてでも、長期で儲ける道を選択すると言う方法があります。管理が上手くいかずに不動産を売却して借金だけが残るよりは、キャッシュフローを節約した一つの選択肢と言えるでしょう。不動産管理が上手くいけば、繰上げ返済して融資の利子を減らすと言う節約法も。20年後、30年後どちらの方法が大きな利益を生むかは、やはりタイミングと管理に掛かって来そうですね。

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