サラリーマン必見!不動産投資で節税対策

不動産投資で節税できるって本当?

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出典:GOWEBBABY

よく「税金対策に不動産投資をする」というような話を聞きます。将来の資産形成ができるだけでなく、節税もできるのであれば確かに魅力的です。
実際、不動産投資をすることで税金は安くなるのでしょうか。確かに不動産投資をすることによりある程度の節税効果を見込めます。しかしながら、投資さえすれば自動的に多額の税金が戻ってくるわけではありません。投資と税金の関係をきちんと把握せずに、イメージ先行で不動産を購入して、後から「こんなはずじゃなかった」と思っても遅いのです。これから不動産投資を始められる方は、最初になぜ節税できるのか、いくらぐらい税金が戻ってくるのかなどを勉強しておくと良いでしょう。
そのためには、そもそも税金の仕組みを確認しておく必要があります。まず所得税や住民税は、収入ではなく所得に対してかかるということを理解する必要があります。所得とは、収入(売上高)から経費を引いた利益を指します。ですから、収入が同じであっても、経費が多ければ多いほど利益は少なくなり、それに応じて支払う税金の額も小さくなります。そのシステムを逆手にとって、意図的に経費を増やすことで税金を抑えることができます。それがいわゆる「節税対策」なのです。

不動産投資で節税できる税金とは

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出典:スウェーデンハウス株式会社

不動産投資においては、所得税・住民税・相続税の3つを節税することができます。これから、それぞれの税金の特徴について見てみましょう。
所得税は、所得金額に応じて税金が課せられます。所得が多ければ多いほど、税率が上がり、納税金額も高くなる仕組みです。会社員が不動産投資をした場合、給与所得と「不動産所得」とを損益通算することができます。「不動産所得」とは家賃収入から必要経費を差し引いたものです。もし不動産所得が赤字であれば、合計所得が少なくなりますから、確定申告をすることで所得税の還付を受けることが可能になるのです。不動産投資の必要経費としては、固定資産税や損害保険料、修繕費、減価償却費などが挙げられます。あらかじめ計上可能な経費項目を確認しておき、必ず領収書やレシートを保管するように心がけましょう。
次に、住民税の節税方法です。住民税は所得税の納税額を基準として算出されるものなので、所得税が節税できれば、自ずと金額を抑えることができます。
最後に相続税について。個人の場合、預貯金を投資用の不動産に組み替えることによって、相続税の対象となる財産の評価額を3分の1程度まで抑えることができます。不動産の相続税不動産の相続税評価額は、通常実勢価格の約8割で評価されます。その上、不動産を他人に貸している場合は、いくらその土地が自分名義であっても借り手に急に「今すぐ出て行ってくれ」とは言えません。そのように自由に使うことに制限がかかるため、さらに相続税評価額が下がります。
以上を踏まえると、不動産投資は税金対策に有効だと言えるでしょう。

どうやって税金を取り戻すのか

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出典:SKYSCRAPERCITY.COM

サラリーマンの場合、本来自分自身が納めるべき所得税を会社が代わりに計算して納付してくれます。それが毎月の給料から天引きされているため、自分で納税をするという感覚がないかもしれません。しかし、もし不動産投資を始めるなら、自分自身でそこから得られた所得を計算して、年に一回税務署に申告する必要があります。会社には、あなたがどのような不動産を購入し、どれだけの利益を上げているかなど把握できないからです。
法律では、給料と不動産との二つの収入を合算した上で、納税金額を決めると定められています。そのため、不動産投資で黒字が出た場合は追加の税金を納めなければなりません。つまり、不動産で赤字を出さない限りは納めた税金を取り戻すことはできないということです。いかにマイナス益を算出するかが節税のカギになります。利益を減らすためには「減価償却費」をうまく活用することです。減価償却費とは一言で言えば、建物など年々劣化していく価値の減少を計上できる仕組みことです。実際のお金の支出を伴わないのに、税金上は毎年経費として認めてくれるありがたいものですから、利用しない手はありませんね。
また、いくら節税できるといっても、源泉徴収された金額以上に税金が戻ってくることはありません。たとえば、年間の所得税が50万円だとすると、当然ながら税金の戻りの最大額は50万円です。それらの仕組みを理解できていれば、法外なうまい話などないことがわかります。投資は節税対策になりますが、それだけを目当てにすると痛い目に合うこともあります。そもそも不動産投資の最大の目的とは長期的に安定収入を得ることです。節税はおまけぐらいに考えるのがちょうどいいかもしれません。
個人で判断すると投資の本筋から離れてしまうこともままあります。不動産投資を行う場合は、知識と実績の豊富なパートナー会社を選んで、バランスを取りながら賢く資産運用をしていくように心がけましょう。

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