税金対策のみの投資は得か損かを検証しよう。

節税効果の呼び声も高い、不動産投資。実際のところはどうなの?

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出典:PHXNEWS

数ある資産運用の中でも、副業投資家に向いているといわれ、注目を集めているのが不動産運営です。長期スタンスで取り組め、手間がかからない、毎月家賃が入ってくる、何よりそしてアウトソージングしやすいことから、平日自由に時間を作れないお勤め人にとって好条件。 た、住宅の購入によって、資産が増える人や増やそうと思っている人も当然多くいることから「住宅購入」に関しての節税方法は重視される傾向にあります。「住宅購入」ではまず多くの控除が設定されているので、きちんと見落としのないようにチェックすることが大切です。節税効果が期待できる代表的な「控除」としては、住宅ローンの支払い利子の控除、固定資産税の控除が代表的でしょう。また、資産として所有している住宅などの不動産を賃貸した場合には更に、不動産業者手数料、広告費、減価売却費・修繕、修理費 などの項目が控除の対象となります。また、確定申告では、不動産投資をしている人は、一年間で得られた所得を計算し、提出する必要があります。もし、不動産の収支を計算した結果、赤字が出た場合、料から源泉徴収された所得税が戻ってくることになります。税金の控除と、確定申告時の帳簿上にて節税が実現できるのです。

税金の節約のために、不動産投資。その落とし穴。

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出典:スウェーデンハウス株式会社

特に節税から資産の運用までをトータルに考えたいという人には「住宅購入」の後に賃貸経営を行うことが人気です。しかし節税だけに目を向けて物件を選んでしまうと、将来的に大きな負担になるリスクがあります。先ほど述べたように、節税を目的にした不動産投資には、「マンション経営が赤字であること」が必要です。しかしながらそもそも、マンション投資は節税効果を抜きにして、マンション投資から得られる家賃収入で成り立たせることが原則です。節税にのみ注目して投資をしたせいで、のちのち失敗をしてしまう可能性があります。なぜなら、不動産投資による節税効果は永続的に続くわけではないからです。
 節税効果がなくなってしまう原因は、「減価償却費の減少にあります。減価償却費とは、購入した建物を耐用年数に渡り、毎年費用として計上していくものです。これは、実際のお金の支出がなく、帳簿上の費用です。帳簿上の経費であるために、計上した分だけが、手元に現金として残ることになります。ただし、減価償却できるのは、マンションの建物部分のみで、土地は計算外です。そのためマンション購入の全額が計上できるわけではないのです。建物のうち設備部分の償却は、耐用年数の当初に大きく費用計上でき、年数が経過するにしたがって費用が少なくなっていくという償却方法をとることができます。このために、購入してからは多額の減価償却費を計上し、赤字を出すことが可能なのです。しかし、これには限度があります。年々経費として落とせる償却額が少なくなっていき、いずれは黒字転換してしまいます。木造の中古アパート物件の場合は、そもそもの耐用年数が少ない上に中古ということで、売却できる期間がほとんどないというケースもあります。永続的に帳簿上の赤字を出すことは不可能なのです。黒字転換したのちは、納税の義務が生じます。そうなると、経営が圧迫されてしまうのです。また、不動産物件は、生き物です。年数が進めば老朽化が進みます。それに伴う家賃の低下や空室問題というリスクを背負わなければいけません。売却のタイミングも、老朽化が進んでからでは難しいものがありますし、利益をそこで生み出すのは難しいでしょう。

結論:節税対策のための不動産投資はリスク高め!

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出典:Monkey[モンキー] 

節税力がなくなった不動産物件は、その後、物件自体の収益力がモノを言うようになります。立地や建物の構造、管理の状態など、実際にその物件がどれだけの価値があるかにより、収益が変わります。やはり不動産経営の最大の目的は、あくまでも長期的安定的に家賃収入を得ることです。節税や高利回りは確かに実現可能ですが、それは短期的なものです。メンテナンスには手間も資金も必要ですし、入居者がいなければ、経営も苦しくなります。節税を見込んで投資したのに、資本を圧迫するという本末転倒な結果に終わるよりは、賃貸需要の高いエリアで、長持ちのするRC造・SRC造の建物を選んだほうが、長期にわたる安定した家賃収入を得ることができます。その際には、素人目ではなく、きちんとプロフェッショナルに依頼して、物件を選ぶ事が大切です。また、アウトソージングしやすいというのも不動産経営の大きな魅力ですが、住居者の声を聴いたり、業者の人と密に連絡を取る事が必要です。そういった意味でも、不動産経営とは「黙っていても毎月お金が入ってくる」というものではありません。物件と人の手入れをして、初めて収益が出るものです。
 マンション投資で黒字が出るというのは、それだけ投資が順調に進んでいるという表れであり、喜ばしいことです。節税対策のための不動産投資は、避けておいた方が賢明だと言えるでしょう。

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