ファンドを活用した資産運用が今熱くなってきている!?

今熱い、不動産投資・不動産ファンド投資

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出典:セルコホーム株式会社

今年の1月から相続税規定が改定されました。その影響で、駆け込み需要的に販売が伸びているのが、不動産投資商品です。というのも、現金は税換算する際、保有高がそのまま評価額になりますが、不動産への評価は立地の路線価がベースで、市場で売買される際の時価よりも基本的には低くでます。貸した場合はさらに評価が下がるため、結果、支払う税金の額も、現金で保有しておくよりも安く抑えられるということです。投資だけでなく、いざというときには息子・娘さんの住む家にもなりますから、一石二鳥ともいえます。効率的な資産運用を目指す人々にとって、不動産投資はとても良い商品なのです。
一般株式に比べ、価格リスクが低く、長期的に安定した収益が見込めることで人気の不動産投資。アベノミクス効果や五輪招致決定以後、東京の地価はかなり高い水準で上昇してきました。また、中国など外国からの参入も相次ぎ、2013年7月時点の基準地価は、3大都市圏で商業地が5年ぶりの上昇を見せ、話題にもなりました。今後も、2020年の東京オリンピックに向けて、希望的観測も多い東京の地価事情。とはいえ、最近の上海不動産バブルの崩壊など、暗雲がたちこめるニュースも多くなってきていますし、今ここまで地価が上昇している分、今後のリスクに注意しなければならないと警鐘を鳴らす専門家もいます。
ちなみに、筆者の友人で、親から譲り受けたアパートを不動産投資に回そうとし始めた人がいます。その方はもともと金融業界出身で、投資などにもお詳しい方でしたが、忙しい合間をぬって宅建の資格をとるなどの研鑽を積んでいました。「貸しっぱなしじゃなくて、勉強したり情報を常に収集しないと、不動産投資は難しいと思う」とおっしゃっていたのが、とても印象的です。

不動産投資で、どれくらい稼げるの!?

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出典:Daily Dose of Irrational Exuberance

現在、日本の不動産投資表面利回りはどうなっているのでしょうか。
(表面利回りとは、不動産投資において一般的に使われている利回りです。年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。購入経費やアパート経営に必要な諸経費を考慮に入れていませんが、目安として分かりやすい数値となっています。予想利回り、想定利回り、単純利回りとも言います。表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100となります)
株式会社ファーストロジック(不動産投資サイト『楽待』を運営している。「楽待」・URL(http://www.rakumachi.jp))の、表面利回りについての調査結果、「投資用 市場動向データ 最新版2015年6月期分」を参考にしてみます。
新規掲載物件アパート1棟の場合、今年6月の表面利回りは約9.69%となっており、購入 額の平均はおよそ6,412 万円となっています。(ちなみに、新規掲載物件の物件価格は前月比で769万円上昇しており、不動産バブルを思わせます。)単純計算では、年に約621万円の収益となり、初期投資額を回収するには10年かかるという意味にもとらえられます。ここから諸経費などを差し引くと、およそ600万円前後が一年の収益になると思われます。
2015年に入ってから、1棟新規アパートの表面利回りは9.6%から9.8%あたりを上下しており、どちらかといえば下降傾向にあります。その他、問い合わせ物件や新規区分マンションなどの表面利回りも0.18~0.54ポイント下落しています。投資額が高いからこそ、0.1%の下落も数万円に影響してくるのが不動産投資。表面利回りの減少が今後もネックになりそうです。

貸すよりも売る方がお得!?

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出典:スウェーデンハウス株式会社

以上の現状から見ても、地価が上昇し続け表面利回りが下がっている中、実は2015年の今は、貸すのもいいですが、不動産を「売る」という運用方法もとても現実的かつ有効な資産運用手段となっています。
税理士法人CS-Oneに所属する税理士・泉昌宏さんのコラムによると、①(不動産を)5年保有したあとの売却②複数(の物件を所有している場合は)同時売却が節税対策にもなるということです。泉さんのコラムの内容に基づき、ご紹介させていただきます。
①法律上、不動産の保有期間によって、売却の際の課税率が定められています。
長期(5年以上)の場合……所得税15%、住民税5%=20%
短期の場合(5年未満)……所得税30%、住民税9%=39%
その差は19%となっています。単純計算で、不動産価格が5000万円だとしたら、約590万円の差が出てきます。ですので、逼迫した理由がなければ、お持ちの不動産が「長期不動産」になってから売却したほうがお得になるそうです。
②売却した際、場合によっては売却価格が購入価格を下回り、損をしてしまう可能性があります。この場合は、どうなるのでしょうか。
泉さんによると、
“「物件を手放したことで損をした」場合には課税対象とはならない。また、複数の物件を同じ年に手放す場合にはその損益を合計することができ、違う年に売却するよりも節税できる”ということです。
例えば、物件ABを売却する際、Aが600万の黒字でBが500万の赤字だった場合、合計して600-500=100万円の黒字として計上でき、収益文の課税額が少なくなるのです。
以上のことをふまえ、自分で不動産運用を行うか、REITのようなファンドを使うか、投資方法が分かれそうです。
いずれにしても、地価や利回りの状況は同じですので、自分の資産状況にあった運用で、利益を最大限化することが大切だと思われます。

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