不動産投資には節税効果が!?不動産所得の税金仕組み

■不動産投資はなぜ節税効果がある!?

806-A.jpg

出典:スウェーデンハウス株式会社

老後の年金資産運用のために不動産投資を始めたいと考えている人は多いでしょうが、そんな人は誰でも1度は「不動産投資は節税になる」と聞いたことがあるでしょう。
しかしなぜ不動産投資は節税になるのか?と考えている人も多いと思うので、今回はなぜ不動産投資が節税につながるのかを解説していきましょう。


まず所得というものは所得税法により10種類に分けられており、給与所得、不動産所得、雑所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、一時所得、配当所得、譲渡所得に分けられます。
この10種類のうち不動産、事業、山林、譲渡の所得は他の所得から引くことが出来るのです。
これらの所得を他の所得から引くことができる制度を「損益通算」と呼び、これらの所得をまとめて「フジサンジョウ」と呼んだりもします。
不動産所得が節税につながる理由はこの「損益通算に」あるのです


ではなぜ損益通算をすると節税に繋がるのか?
不動産を購入する場合、当然ですが多額に金額を支払って購入することになります。(ほとんどの場合は投資ローンを組むことになります)
この不動産を購入する上で使った経費を不動産による収入から差し引き、その合計がマイナスとなった場合他の所得から差し引くことが出来るので節税へとつながります。
不動産所得の損益通算は【損益通算=不動産収入-必要経費】の計算となりますが、不動産を購入した初年度はほとんどの場合この損益通算がマイナスとなるので節税できる人がほとんどなのです。


さらに不動産投資には減価償却とういものがあり、これは不動産の購入額に対してある一定の数字(償却率)をかけることにより算出される金額を毎年必要経費として差し引きすることができるものです。
償却率は不動産の構造により異なり、5,000万円の物件を購入したと仮定すると110万~230万円の減価償却と必要経費として毎年引くことが出来ます。
ちなみにこの減価償却は不動産の耐用年数に応じて適用される年数が変わるので、事前の確認をしておくといいでしょう。

■不動産投資で節税になる必要経費とは

806-B.jpg

出典:セルコホーム

損益通算では不動産に対しての必要経費と収入から差し引くことで計算されますが、ここでは何が必要経費にあたるのかをご紹介していきます。


・管理費
不動産を購入する人のほとんどが毎月管理会社に管理費を支払うことになります。
管理会社は共有部分の掃除や、給排水設備や電気設備など管理業務などを行ってくれます。
これに対して支払う管理費はしっかりと必要経費に入ります。


・修繕積立費
これは将来不動産に修繕が必要になったときのための積立金ですが、積立金といえど不動産のために使用するものなので必要経費として計算できます。
ちなみに修繕積立費が不動産売却後にオーナーに還元される場合、この範疇ではないので注意しましょう。


・賃貸管理手数料
入居者から家賃の集金やトラブル対応、さらに空室時の入居者募集を行う賃貸管理会社に対して支払う手数料ですが。
これも必要経費として計算することができます。


・損害保険料
火災保険や地震保険といった、災害に対してかける保険料に関しても必要経費となります。


・減価償却費
先にも説明したこの費用に関してもしっかりと必要経費として計算するこができます・


・修繕費
入居者が退去したのちに内装工事をしたりエアコンの清掃をしたりと、次の入居者のために行う修繕費も経費として計算することができます。


・各種税金
不動産所得税や固定資産税、印紙税など不動産の購入に伴う税金も必要経費として計算することがきます。


・ローン返済の利息部分
不動産投資に伴い投資ローンを組んだ場合、毎月のローン返済の利息部分と必要経費として計算することができます。


・ローン保証料
投資ローンを組むときに必要となる保証料も必要経費として計算できます。


・税理士費用
確定申告書作成など税理士にかかる費用も必要経費として計算することができます。


・その他の必要経費
不動産経費に関する交通費や新聞図書費なども必要経費として計算することができます。


以上が不動産投資の必要経費として計算できる一般的なものとなります。
これらも合計額を収入から差し引くと損益通算がはじき出されることになるのです。

■不動産投資の注意点!「節税」の誘惑に乗らない

806-C.jpg

出典:Bankruptcy Loans

これまで不動産投資の節税について説明してきましたが、節税ができるからといって不動産投資を決めてしまっては不動産投資で失敗する確立が大きくなります。
実際に不動産会社の「節税できますよ!」という甘い言葉に乗せられて高額不動産を購入する人も多くいます。
不動産投資はあくまでも長期的な目線でも資産運用となるため、決して節税対策で投資をするものではありません。
投資の対象として妥当なものか?将来的な収益はどれくらいか?などのシュミレーションをしっかりと行ってから不動産投資を決めましょう。
不動産投資において節税は確かに大きなメリットですが、他のメリットやデメリットにも目を向けてみましょう。

資料請求(1口100万円から)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ