投資で儲ける方法

不動産経営と株式投資

826-A.jpg

出典:ザ・チェンジ

投資で儲ける方法には、いくつかの方法があります。ここでは、不動産経営による家賃収入と株式投資における株式売却益を得る方法について、確認します。

不動産経営で利益を得る方法

826-B.jpg

出典:株式会社i・e・sリビング倶楽部

不動産経営で利益を得られるメリットは、取得した物件を、他人に貸すことで、家賃収入が毎月、不労所得として見込めます。家賃収入を得るには、それを得るための必要経費がかかります。不動産経営では、収入金額から必要経費を差し引いて、利益を出さなければなりません。また、借入れをした場合、借入金の返済や利子の負担も考慮する必要があります。

不動産所得について

826-C.jpg

出典:スウェーデンハウス株式会社

家賃の収入は、不動産所得になります。不動産所得がある場合には、確定申告が必要になります。不動産所得とは、前述したように、総収入金額から必要経費を差し引いて、求めます。総収入金額には、通常の地代、家賃その他不動産貸付に伴う収入が含まれます。また、必要経費には、様々な項目があります。具体的には、火災保険料、固定資産税、減価償却費などになります。


不動産経営における収益性の指標として、表面利回りと実質利回りという数字の基準があります。例えば、3,000万円の物件を毎月20万円の家賃で1年間貸した場合、年間の家賃収入は20万円×12か月=240万円となります。この場合、表面利回りは、240万円÷3,000万円×100=8%となります。
実質の家賃収入は、毎月の家賃から管理費等を差し引きして、年間のベースにします。
そして、固定資産税と都市計画税などの税金を差し引きします。実質の物件価格は、購入価額に不動産業者への仲介手数料、取得時に要した不動産取得税や登録免許税の税金、中古の物件の場合はリフォーム費用を加算した金額になります。
例えば、毎月20万円の家賃で、毎月5千円の管理費、年間の固定資産税が12万円かかるとした場合、実質の家賃収入は、(20万円-5千円)×12か月=234万円です。ここから、年 間の固定資産税12万円を差し引きして、実質の家賃収入は、222万円と計算されます。
また、物件を3,000万円で購入した場合、他に、不動産業者への仲介手数料90万円、不動産取得税28万円、登録免許税14万円かかったとして、実質の物件価格は3,000万円+90万円+28万円+14万円=3,132万円になります。この場合、実質利回りは、222万円÷3,132万円×100=7.08%となります。よって、実際は、表面利回りではなく、実質利回りを基準にして、利回りは考えるべきでしょう。


また、不動産経営を行う上でのコストとして、建物の価値の減少分について、減価償却費という計算をしていきます。ただし、土地の部分は関係ありません。例えば、アパートの取得金額が5,800万円であり、土地の部分が800万円、建物の部分が5,000万円であるとします。減価償却の額は、建物部分に対する取得時の価額、耐用年数、残存価額という3つの要素で計算します。耐用年数とは、建物の寿命年数で、耐用年数により、償却率が決定します。計算は、法定耐用年数を用いますが、居住用の建物は、法定耐用年数の通常1.5倍になります。残存価額とは、建物の寿命年数時の最低限残る価値になります。居住用の資産の場合は、通常、取得価額×10%となります。
アパートが鉄筋コンクリ―ト造とした場合、耐用年数は70年です。よって、償却率は1÷70年で0.015となります。そして、残存価額は取得金額の10%となります。この場合、減価償却費の額は、年間で、5,000万円×(1-0.1)×0.015=67万5千円と計算されます。
減価償却費は、費用になり、所得税の節税につながります。また、借入をしている場合、利子がかかりますが、利子は借入返済早見表により、明示されています。この利子も減価償却費と同様に、費用となり、所得税の節税につながります。


株式投資においては、株価の安い時に株を購入し、高い時に株を売却して、売却益を出す必要があります。よって、株価が上昇する要因について、確認します。株価の上昇する要因としては、決算発表で好調な数字を出している場合と決算の業績利益を上方修正した場合です。さらに、新たな新製品の開発や、会社の買収などのニュースにより、企業価値が上昇すると予測され、株価が上昇することもあります。そして、国の政策としての公共事業です。世間を賑わせている2020年の東京オリンピックの新国立競技場の建設、東北の震災復興事業で建設業界は、需要が拡大しており、株価の上昇要因となっています。また、 経済的要因としては、為替レートの影響があります。現在の状況は、ドル高円安で、輸出業者にとっては、為替差益を得ることになり、これが決算業績の好調につながり、株価の上昇要因となっています。さらに、海外の株式市場の影響もあります。上海の株式市場が下落傾向になれば、日本の株式市場も下落傾向になります。また、個別の要因としては、自社買いも、株価の上昇要因となります。例えば、発行している株式数が200株で、200円の当期純利益の場合、1株当たりの利益は、200円÷200株=1円となる。これに対して、20株の自社株買いを行うと、発行している株式数が200株-20株=180株となる。よって、1株当たりの利益は、200円÷180株=1.1円となり、1株当たりの利益が上昇し、株価の上昇要因となります。
これらの株価の上昇要因をニュースで確認しておき、購入した株を株価が上昇しているタイミングで売却できるかがポイントとなります。

資料請求(1口100万円から)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ