REITって何?資産運用でREITを始めよう!

REITとは資産運用の投資信託の一種です。

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出典:スウェーデンハウス株式会社

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間で、アメリカでは1960年に誕生し、日本では2001年にスタートしました。REITにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。


REITの仕組み
REITを理解するためには、法律に基づいて、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっていて、株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、REITに投資する投資家は、この投資証券を購入して預かった資金をREITは不動産に対して投資し、購入した物件の賃料収入や物件売買で得られた収益を分配します。また、金融機関から融資を受けたり、「投資法人債」を発行して、資金調達をすることもあります。
会社ですから、意思決定をするための「役員会」が設置されているが、法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが法律によって禁止されているので、資産運用の業務は運用会社に、資産保管の業務は資産保管会社に、一般事務は事務受託会社に委託されています。
また、役員会だけではなく、株主総会にあたる投資主総会があるため役員の選任などについて、投資家が意思を示すことができるようなっています。
運用会社の役割
運用会社は投資する不動産の選定・賃貸条件などの戦略を決定したり、不動産価値維持のための修繕計画を立案及び実行をします。加えて、財務戦略を作成し、場合により必要な資金調達を行います。ホールディングス企業のような動き方です。


資産保管会社の役割
保有不動産などの資産管理を行い、通常は信託銀行が資産保管会社になります。


事務受託会社の役割
会計に関する事務及び納税に関する事務など、投資法人債に関する事務などを行います。それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれます。そのために連携等が必要になる場合があります。

流動性の確保のために

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出典:セルコホーム

REITでは株式や債券などと比較すると流動性が低く、取引価格も分かりにくい傾向にあります。上記からREITは、解約に応じないクローズドエンド型という仕組みを用いています。クローズドエンド型商品は、基本的に中途解約禁止になっており、REITは証券取引所に上場し、市場で売買を行うことができます。REITは市場に上場することにより、流動性を確保しているのです。


REITの基礎知識
REITの価格
REITは投資証券という一般企業の株式に相当する証券を証券取引所に上場しています。その投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。つまり一般的な株式市場と同条件に置かれているわけです、よって証券取引は市場で取引が行われ、価格も刻々と変動していきます。価格の決まり方や取引手法は上場株式と同じです。


REITの分配金
REIT決算の際に投資家に対して支払われるお金を、「分配金」といい、株式会社で言えば、配当金に相当するお金です。運用が順調であれば年に2回分配金を受け取ることができるということです。(年1回決算REITもあります)通常の株式会社や有限会社などであれば、会社があげた税制上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われます。REITの場合は、一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、収益がほぼそのまま分配金として出されます。
つまりREITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるでしょう。REIT(リート)は不動産に投資するため、一般的な金融商品とは異なった下記のようなリスク(価格変動要因)が存在します。

保有不動産等の価格変動に関するリスクを知ろう

出典:Blog do GuiaInvest

リートが保有する不動産等の価格は市況や景気動向、金融情勢等の影響を受け変動します。また、不動産等にかかる法制度の変更によって、価格が上下した場合や自然災害等の予測困難な事態により個々の不動産等の毀損・滅失が生じる可能性もあります。
保有不動産等の収益性悪化リスクについてですが、収益の大部分を不動産からの賃貸収入が占めております。景気動向や不動産市況の影響による賃貸料の低下、保有不動産の稼働率の低下あるいはテナントの債務不履行等によって賃貸収入が減少し、収益性が悪化するリスクがあります。また、法制・税制の変更やその他の不動産関連市場を取り巻く要因の変化によるコストの増大によっても、収益性が悪化する場合があります。
金利変動に関する留意点について、金利上昇局面においては、他金利商品との比較で売却され価格低下することがあります。資金借入を行っている場合、金利負担の増大により収益性が悪化する可能性があります。
リートの運営に関するリスクがあります。
法人形態のリートは一般の法人と同様に運営如何によっては倒産するリスクがあり、当該リスクが顕在化した場合にはその価格が著しく下落する可能性があります。

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