投資入門!不動産投資で失敗しないための3つのポイント

■ポイント1!不動産投資は物件選びがカギ

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出典:UTWO(ユーツー)

これから投資を始めようと考えている人の中で、不動産投資を検討している人はどれくらいいるでしょうか?
もし長期的な収入や老後の資金繰りが目的ならば不動産投資を検討しているのは正解といえます。
不動産投資はミドルリスクミドルリターンであり、株式投資やFXとは異なり低リスクでそれなりの収益が見込めるのです。

その不動産投資において失敗しない第一のポイントとは、物件選びです。
物件選びとは単位条件がよく市場価値の高い物件を選べばいいかというと、そうではありません。
駅から徒歩5分圏内、間取りも良く日当たりも良好の新築物件を購入したとします。
新築だけあって購入額は割高となっていたが入居者もすぐに見つかったとなると順風満帆のように見えますよね。
ではもし入居者が2年後に契約を更新しないで移転してしまったら?
2年前には新築だった物件も2年経てば立派な中古です。
そうなると高い資金をはたいて購入したのはいいものの、次の入居者募集の際には中古市場に家賃を合わせて募集をしなくてはなりません。
家賃が1万円でも下がれば年間で12万円もの収入を失うことになり、ローン返済を圧迫することになるでしょう。
このように必ずしも良い条件の物件を購入すれば不動産投資は成功するわけではないのです。

逆に中古で汚れて見える物件でも、リノベーションをすることで生まれ変わる掘り出しもの物件は数多くあります。
結果的に新築を購入するよりも費用が安く済み、もともと中古なので家賃を下げる必要もなく入居者が順調に決まるなんてことも多いのです。
不動産投資における物件選びは、表面上の条件だけではなく物件の本質的価値を見極めることが最も重要といえます。
目先のメリットに捉われるのではなく、長期的な目線で考え常に最悪の場合を想定することが大切です。

■ポイント2!不動産投資では家賃保証制度に注目

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出典:株式会社 小永吉建設

不動産投資を行う上で様々なリスクが想定できますが、その中で最も高いリスクが「空室リスク」です。
購入した物件に入居者がいなければ当然その間の家賃収入を得ることはできないので、不動産投資は不安定な収入源とされていました。
実際に家賃収入が得られず元本割れすることも珍しくありません。
そんな「空室リスク」を再表現に抑えてくれるのが家賃保証制度です。

家賃保証制度は簡単に説明すると空室や家賃滞納により家賃収入が得られない期間、家賃保証会社が代わりに家賃を貸主に振り込んでくれるという制度です。
家賃保証はもともと連帯保証人が用意することができない借主に対し、連帯保証人を務める会社を用意することを指していましたが。
いつしか貸主側が空室リスクや家賃滞納リスクを抑えるために活用するようになりました。
投資初心者が不動産投資になかなか手を出しづらい理由はこの「空室リスク」にありましたが。
家賃保証制度の確立により以前よりもだいぶ投資しやすい環境へを変わっていったのです。

家賃保証制度を利用することにより空室リスクは減りますが、その分のデメリットも存在します。
まず家賃保証会社を立てることにより全ての作業を自分で行うよりも、取り分が減るといことです。
これは仲介を立てている以上仕方のないことと言えます。
もう1つのデメリットは経済の悪化やインフレにより保証額が途中で変更になる可能性があるということです。
このように家賃保証制度にはデメリットがありますが、やはり空室リスクを減らせるメリットの方が大きいのではないでしょうか。

■ポイント3!不動産投資の表面利回りに騙されない

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出典:スウェーデンハウス株式会社

そもそも利回りとは、物件を購入した価格に対してどれくらいの収益があるかを示す数字となります。
例えば1億円の物件を購入したとして、年間収入が1,000万円だとします。
[1,000万÷1億=0.1]とうい計算のもと、この物件お表面利回りは10%となります。
利回り10%とあれば、10年で購入額の元がとれることになるので、かなり高利回りといえるでしょう。
しかしこれはあくまで「表面利回り」と呼ばれるものです。
表面利回りとは最低限の指標であり、実際に着目しなくてはならないのが「実質利回り」です。

実質利回りとは実際の収入から不動産を運営する上での管理費や修繕積立費、税金やその他諸経費を引いて計算された実質の利回りとなります。
いくら表面利回りが高くとも実質利回りは5%に満たないという物件は数多くあります。
特に悪質な業者では表面利回りばかり高いものを揃えて投資者の目を引かせようとしているので、注意が必要となります。
表面利回りばかりに意識を向けるのではなく、しっかりと実質利回りに重点を置いて不動産投資をしましょう。

今回は不動産投資で失敗しないための3つのポイントをご紹介しましたが。
これらのポイントは不動産投資を始める上で最低限守るべきポイントです。
実際にはさらなるコツやポイントが存在しますので、安易に不動産投資を始めるのは避けましょう。

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