不動産投資の基礎知識!金利上昇のリスクとは

■不動産投資の金利タイプ

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出典:株式会社 小永吉建設

不動産現物投資をして家賃収入を得ようと考えている人のほとんどは、物件購入時に投資ローンを組むことになります。
ローン返済にあたり金利タイプを選択することになりますが、不動産投資ローンにはどのような金利タイプがあるのでしょうか?
一般的に投資ローンの金利タイプは書きの2通りのなります。

・変動金利型
名前の通り金利が景気の影響などで変動するタイプ。
低金利なのが特徴。

・固定金利型
ローン返済完了まで金利が常に一定のタイプ。
変動金利型に比べて割高となっている。

以上の2つとなりますが、現在ではほとんどの人が低金利でローンを組める変動金利型を選択sています。
たしかに金利は低ければ低いほど返済額も少なくて済むので、低金利であることは魅力のひとつといえるでしょう。
しかしデメリットもしっかりとあります。
変動金利型のデメリットはやはり将来的に金利が上昇するリスクが伴うことです。
始めは低金利でローン返済をしていたものの、金利上昇に伴いローン返済額が増加しして毎月の収益が減るなんてことは珍しくありません。
例えば1億円で投資物件を金利3%、20年ローンを組んだと仮定します。
毎月の返済額は58万円となり、金利が1%上がるだけで毎月の返済額が60.6万円となります。
つまり単純に毎月2.6万円分の収益が減るということになるのです。
「意外と少ないもんだな」と思われた人もいるでしょうが、投資物件が10部屋のアパートだとしたら1部屋あたり2,800円もの家賃値上げをしなければ元がとれなくなります。
果たして居住者は2,800円もの家賃上昇に納得するでしょうか?
このようにして考えると金利上昇は単に返済額が増えるだけでなく、投資物件の空室率も上げてしまう可能性があるのです。
そのため高金利でも固定金利型を選択した方が長期的に見ると得をする、とういうことも多々あるので金利タイプは様々な状況を考慮して選択する必要があります。

■不動産投資のもうひとつの金利タイプとは

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出典:UTWO(ユーツー)

一般的に変動金利型と固定金利型の2通りに分かれる金利タイプですが。実は不動産投資ローンにはもうひとつの金利タイプが存在します。
その金利タイプは「固定金利特約型」と呼ばれ、変動金利型と固定金利型の中間的位置にある金利タイプとなっています。
固定金利特約型の特徴は、ローン返済開始から一定期間金利が固定した後に変動金利型と固定金利型どちらの金利タイプで返済していくかを選択できるものとなっています。
金利固定期間は一般的に3年、5年、10年と分かれており、固定期間中は変動金利型と同じくらいの低金利でローンを組むことができます。
固定金利特約型のデメリットは金利が上昇はしませんがもちろん下降もしないとういこと。
変動金利型では基本的に景気が悪化するとそれに伴い金利が下落しますが、固定金利特約型は金利固定期間に金利の下落がされないので、場合によっては変動金利型よりも高金利でローン返済をするということがあります。
そして金利が下がっているからといって固定期間終了後に変動金利型を選択したら、今度は好景金より金利が上昇して固定金利型よりも金利が上回ったということもあるのです。
一見変動金利型と固定金利型の中間に位置していて魅力的に感じるかもせれませんが、3つのタイプの中で1番リスクのある金利タイプと捉えることもできます。

■不動産投資においてベストな金利タイプとは

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出典:株式会社i・e・sリビング倶楽部

これまで紹介してきた金利タイプの中でどれを選択することがベストなのか?これは一概に何が1番いいかということは決められません。
それぞれの投資タイプに合わせて金利タイプを選ぶ必要があるからです。
まずは自分のが投資する物件の価格に合わせて金利タイプを選びましょう。
例えば購入する物件がた低価格のものであれば、変動金利型を選ぶと金利が上昇したとしてもそれほど痛手になることはありません。
しかし高価格の物件となると金利が1%上がるだけで返済額も大きく変動します。
それにより先にも述べた空室リスクの上昇が考えられるので、高価格物件では固定金利タイプを選択した方が良い場合もあります。
さらに金利はそのときの国内、海外の経済状況に大きく影響を受けることになるのでそれらの状況も考慮する必要があります。
2020年に東京オリンピックが開催されることにより、今後さらなる景気回復が見込まれています。
景気が回復することにより金利が上昇するので変動金利型にするのは少々リスクが高い気もしますね。
固定金利特約型にすれば低金利で一定期間返済し、そのときの経済状況をじっくりと観察することができるので今後のことを考えると固定金利特約型がおすすめの金利タイプといえるでしょう。

金利タイプは今後の資産運用を大きく左右する要素の1つです。
そのため単位金利が低いからという理由で金利タイプを選択するのではなく、あくまでも長期的な目線での金利タイプ選択をしましょう。

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