不動産投資の基礎知識!リスクを避けるために知っておきたい失敗例

■不動産投資失敗例その1!購入対象物件選び

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出典:スウェーデンハウス株式会社

これから不動産投資をしようと考えている人はどんはな物件を購入するか?で悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
物件タイプは今後の運用に大きく影響してくるので、入念に検討する必要があります。
今回はタイプ別に物件購入の失敗例をご紹介します。

・ファミリータイプ購入で予想外の出費
万が一の場合自分で住居することができるという理由から、ファミリータイプの物件を選ぶ人が多いようです。
しかしそれがあだとなり失敗する人も多く居るのを覚えておいてください。
ファミリータイプの物件は規模が大きい分毎月の修繕積立費が高く設定されています。
しかも修繕積立費、毎月上昇していくので初めのシュミレーションでは利益が出るはずがどんどん赤字に、なんてことも珍しくありません。
「運用が難しくなったから自分で住もう!」と思ってももし会社の転勤があれば済むことすらかなわなくなります。
この失敗から学ぶことは、「購入対象物件は投資の対象として選ぶ」ということです。
決して今後自分が住めるからという理由で購入するのはやめましょう。

・新築マンション購入で失敗
購入する物件を中古にするか新築にするか悩んでいる人は多いでしょうが、賃料が高く設定できるからといって新築を選ぶ人が多いようです。
新築とあって賃貸に出したらすぐに入居者が見つかり「これから安定した収入が見込めるぞ!」と思いきや、住居者が2年で更新せずに出て行ってしまった。
その場合賃料は元の価格で賃貸に出すわけにはいけません。
築年数2年といえど中古となるので、中古相場に賃料を設定しなければ入居者が集まることはないでしょう。
そのため新築マンションの購入価格に対して利回りが下がることになるので、今後の運用が難しくなる可能性があります。
この失敗から学ぶことは、目先の利益に捉われず長期的な目線で対象物件と購入することです。
不動産投資はあくまで長期的な資産運用であることを頭に入れておきましょう。

■不動産投資失敗例その2!金融による失敗

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出典:ザ・チェンジ

物件を購入するときは基本的に投資ローンを組むことになりますが、この金融関係で失敗をする人が多くいます。
以下に金融が原因で失敗した例をご紹介します。

・自己資金0円投資で失敗
不動産投資を考えている人の中には、「0円から不動産投資可能!」とういチラシやネット広告を見かけたことがある人も多いと思います。
0円から投資が不動産投資ができるということもあってこの誘惑に乗ってしまうこともあるでしょう。
しかし注意して欲しいのが、「0円投資は0円ではない!」ついことです。
確かに物件購入費用は投資ローンの審査さえ通れば頭金なしで投資を始めることができます。
しかし物件購入時の仲介手数料は投資ローンの範疇ではありません。
そのため仲介手数料に関してはきっちり購入者から支払われるものとなっています。
この事実を知らずに物件を契約してしまい、結果的に借金をして支払ったなんてこともあるので注意しましょう。

・変動金利型にして失敗
投資ローンを組む際、固定金利型か変動金利型と選べるのが基本ですが。
低金利なことから変動金利型を選択する人が多いようです。
しかし変動金利型は半年に1回の金利見直しがあり、5年に1回の返済額の見直しがあります。
金利は日本経済の回復に伴い高くなっていくので、近年の景気回復により金利が高騰して失敗したというケースが多く存在します。
低金利だからといって変動金利型にするのではなく、しっかりと先まで見通して金利タイプを決めましょう。

■不動産投資失敗例その3!確認不足による失敗

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出典:株式会社i・e・sリビング倶楽部

物件購入の際にその物件について確認不足による失敗も非常に多くあります。
以下にその例をまとめるので参考にしましょう。

・契約書の確認不足で失敗
気に入ったマンションを購入して入居者も決まり、順調に見えたはずが「いきなり管理会社から管理費と修繕費滞納のお知らせ」という事態も珍しくありまえん。
物件を購入する前のオーナーがもしこれらの費用を滞納していた場合、これを支払うのは次のオーナーとなります。
管理会社から「需要事項に関わる管理報告書」がもし提出されているのであれば、諸費用の滞納はないかなど確認のためにしっかりと目を通しておきましょう。
重要事項を見逃していると後々痛い目にあうのは物件を購入した人となります。

・物件相場を確認せずに失敗
よく自宅のポストに物件情報が載ったチラシなんかが投函されており、「値下げしました!」といううたい文句に魅かれる人も多いのではないでしょうか。
しかし注意して欲しいのが、値下げしたらといって相場よりも価格が低くなったとは限らないのです。
もともとの価格が高ければ入居者が決まれない場合すぐに値下げを行うことが出来るので、この手法を使って購入欲を煽ろうとする管理会社も多く存在します。
そのため値下げと聞き購入したが実際は相場よりも高かったなんてこともあるので、購入を決める前に相場との比較を忘れずに行いましょう。

不動産投資が失敗するケースは様々ありますが、特に多い原因は目先のメリットに捉われたり確認不足による失敗が多いようです。
不動産投資は高額投資となるので、入念な確認や長期的な目線で見た検討が必要です。

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