不動産投資の3大リスクとその解決法とは!?

■不動産投資のリスクその1!「空室リスク」

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出典:ザ・チェンジ

長期的な収入が見込め、老後の資産運用や副業としても人気のある不動産投資ですが。
投資をする上でのリスクもあるのでしっかりと把握しておく必要があります。
まず不動産投資の最大のリスクと言えるのが、空室リスクです。
基本的に居住者が支払う家賃によって収入を得るのが不動産投資ですが、もし住居者がいなければ当然家賃を納める人がいないため家賃収入はゼロになります。
せっかくマンションやアパートを購入しても入居者がいなければ毎月のローン負担のみが残る形になり、資産運用のはずが経済状況を圧迫する原因にもなりかねません。
ではこのリスクを回避するためにはどうすればいいのか?


第一に住居者が集まりやすい不動産を選ぶことです。
以下の点に着目して購入する不動産と選択しましょう。


・立地がよく利便性に優れた物件
・賃貸需要が高い(人が多い)地域の物件
・間取りや条件が競合物件と比較できる物件
・管理が行き届いている物件


これらの条件は最低条件と言えるでしょう。
しかしこの全ての条件を揃えることにより、当然不動産の購入価格は上がります。
そこでもう1つおすすめの空室リスク回避法が低価格の物件を購入しリフォームもしくはリノベーションをするという方法です。
物件価格が低いということは当然「立地や間取りが悪い=住居者が集まりにくい」という式が成り立ちますが。
リフォームやリノベーションをして住みやすくすることにより、住居者が格段に集まりやすくなります。
多少立地が悪くても住みやすさにこだわるという人は多くいるので、結果的に条件のいい物件よりも低価格で安定した家賃収入を得ることができる可能性もあります。
投資する不動産会社を選択するときは、「空室率」にも着目して選択しましょう。

■不動産投資のリスクその2!「金利上昇リスク」

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出典:スウェーデンハウス株式会社

不動産を購入する際、ポケットマネーから全額を購入にあてるという人はよほどの富豪でもない限りまずないでしょう。
ほとんどの人が投資ローンを活用して不動産を購入していると思います。
そしてこの投資ローンの返済方法によって、金利上昇のリスクがあるのです。


投資ローンには一般的に2通りの返済方法があります。


・変動金利型
名前の通り金利が変動するローン返済方法です。
禁裏の見直しは半年に1回あり、返済額に関しては5年に1回の見直しがあります。
しかし低金利でローン返済できるのが特徴です。


・固定金利型
ローンの返済開始から終了まで一定して金利が変わらない返済方法です。
変動金利型に比べ金利が高いのが特徴です。


この2通りが一般的なローン返済方法であり、金利上昇リスクがあるのは前者の変動金利型です。
しかしリスクがあるものの低金利でローンを組めることからほとんどの人が変動金利型を選択しているのが実情です。


そこで金利上昇を効果的に回避できるのが、変動金利型と固定金利型の中間に位置する固定金利特約型です。
これは一定期間金利が固定し、その一定期間を過ぎると変動金利型と固定金利型のどちらかを選択できるものとなっています。
期間は一般的に3年、5年、10年となりこの期間に今後の金利見通しを立てて最終的にどちらのローン返済方法を利用するかが選択できるのが特徴です。

■不動産投資のリスクその3!「天災リスク」

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出典:株式会社 小永吉建設

日本に住んでいる以上、地震や津波などの天災リスクは避けられません。
単純に地震が少ない地域の物件を購入するということが考えられますが、需要のない地域に物件を購入しても家賃収入も得られなくなってりまします。
第一現代の日本国内において天災リスクがない地域などほとんどないと言っていいでしょう。
そのため天災を100%回避する方法はありませんが、対策を立てることはできます。


まずは耐震性に優れた物件を購入するということです。
1981年の法改正により「新耐震基準」と呼ばれる基準改正がありました。
そのため1981年以降に建築された物件に関しては比較的地震に強い物件となります。
さらに年々建築物の耐震構造は進化しているので、不動産購入時にしっかりと耐震構造について確認しておく必要があるでしょう。


もう1つの方法は地震保険に加入しておくことです。
地震保険に加入しておくことで万が一地震が起きて物件に損傷があったとしても、保険が降りて修繕費に補填することが出来ます。
地震保険には大きく分2通りの保険があります。


・不動産のオーナーが加入する、専用部分と呼ばれる地震保険
・マンション組合などが加入する、共有部分と呼ばれる地震保険


不動産を個人で購入する場合は基本的に前者の専用部分の地震保険に加入することになります。
ちなみに保険額の限度は建築物で5,000万円、家財が1,000万円となっています。


このように不動産投資にはリスクがつきものですが、それを回避する方法もあるので事前の対策が必要となります。
不動産投資の3大リスクは避けては通れないものなので、失敗しないためにも今回ご紹介したポイントを抑えておきましょう。

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