不動産投資の基礎知識!利回りとは何か

■不動産投資における利回りとは

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出典:株式会社i・e・sリビング倶楽部

これから不動産投資を始めようと思っている人で、投資自体初めてな人の中には「利回りとはなに?」と思っている人も少なくないでしょう。
まず利回りとは、購入した不動産の価格に対してどれくらいの利益があるのかを、%で表したものとなります。
つまり単純に1,000万円の物件を購入して年間利回りが10%だと仮定すると、年間で100万円の収益が見込める物件となります。
そのため利回りは不動産を購入するにおいての指標となり、どれくらいの収益を見込めるのか大体で把握することができます。
しかしこれはあくまで入居者が常に居る状態での計算になるので、この利回りだけで購入物件を購入するというのは危険な行為です。
ちなみに利回りには3つの種類があるので、以下にご紹介します。


・表面利回り
これはよく不動産の販売図面に記載されているものであ、大体の指標となる利回りのことです。
グロス利回りとも呼ばれ、[年間収入÷購入価格×100]の計算式で計算されます。
これはあくまで大まかな指標なため、先ほども述べたようにこの表面利回りだけで購入を決めるのは危険なので控えましょう。


・想定利回り
現在入居中、もしくは入居者募集中の不動産物件を賃貸に出した場合の想定できる利回りのことをいいます。
計算式は[想定年間収入÷購入価格×100]となります。
表面利回りよりもより具体的な指標となるのがこの想定利回りとなります。


・実質利回り
年間の税額や管理費といったコスト実際に差し引いて計算された利回りのことを言います。
ネット利回りとも呼ばれ計算式は[(年間収入-支出÷購入価格×100)]となっています。
3つの種類jの利回りの中で最も現実的な数字となるので、この実質利回りに重点をおいて購入物件を決めることをおすすめします。


このように不動産投資における利回りとは年間でどれくらいの収益があるかが目に見えて分かるので、参考となるものですが必ずしも利回りだけを参考にするのがいいとは限らないので注意しましょう。

■不動産投資の平均利回りは

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出典:株式会社 小永吉建設

利回りは物件の立地や条件によって大きく異なります。
まず立地による平均利回りですが、都市部では平均的に10%を上回る物件はありません。
特に都内中心部においては利回りの平均が8%を割っているので、国内においても低い部類に入ります。
「賃貸需要の多い都内の方が利回りは高いのでは?」と考えがちですが、実際は物件の購入額が地方と比べ段違いに高いため利回りは低くなってしまうのです。
しかし賃貸需要が多いため、その分入居者に困らず安定した収入を得ることが出来ます。
それに対し地方物件の利回りは地域にもよりますが12%~15%と高い水準を保っています。
この背景にはやはり購入価格が都市部に比べて低いということが挙げられます。
北海道などでは表面利回りが20%を超える物件なんかも稀に売りに出されています。
しかし先にも述べたように利回りだけで物件購入を決めてしまってはいけません。
地方の物件は都市部の物件に比べて入居者が決まりづらいというデメリットがあります。
そのため募集活動に力を入れなくてはならず、都市部に比べて長期的に安定した収益を得るのは難しいでしょう。
さらに利回り平均は築年数によっても変わります。
築年数が長ければ長いほど物件の価格が下がるので、その分利回りも増えていきます。
都内で築年数が30年以上経っている物件であれば、表面利回り10%を超える物件も稀にあります。
築年数が10年未満の物件に関しては当然購入価格も高くなるので、実質利回りは5%を下回る倍もあります。

■不動産投資において利回りの高い物件を見つけるには

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出典:UTWO(ユーツー)

基本的には割安となっている物件を探すことで、高利回りの物件を購入することが出来ます。


・物件の売却をオーナーが急いでいる
この場合物件を早く売却したいことから相場よりも低い価格で売りに出していることが多くあるので、狙い目の物件となります。
しかしオーナーが売却を急いでいるということは何らかの理由があるかもしれないので、その理由の確認を怠らないようにしましょう。


・空室の多い物件
例えば一見汚れていて空室が多い物件は、オーナーが手放したがっていることが多いので割安になっていることが多いです。
そんな物件を購入してリフォームやリノベーションをしてちょっとした手を加えれば満室になる高利回り物件に変貌する可能性があります。


・値付け間違い物件
物件を売却したいオーナーが資産運用に疎い場合、相場よりも低い価格で物件が出回っていることがあります。
稀ではありますが、可能性はゼロではないので物件情報の端から端まで目を通してこのような物件を探しましょう。


ちなみに高利回り物件を探す際の注意点として、ランニングコストの確認をしっかりと行いましょう。
表面利回りは10%でも実質利回りが5%なんてことになれば購入損となります。
不動産投資の際は、実質利回りにしっかりと目を向けて探すことをオススメします。

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