不動産投資の基礎知識!税金の種類と節税

■不動産投資における税金の種類

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出典:セルコホーム

これから不動産投資を始めようと考えている人の中には、不動産投資に関する税金にどん種類があるのかを把握している人はどれほどいるでしょうか?
恐らくほとんどの日人がそのときになって初めて不動産投資に関する税金の種類を知ることでしょう。
しかしあらかじめ税金の種類を理解しておかなければ実質利回りも明確な数字が出せないため、不動産投資に失敗するリスクが高まります。
そこで不動産投資にまつわる税金の種類をご紹介していきます。


不動産購入時の税金
・契約書の印紙税
・不動産所得税
・登録免許税
・消費税


賃貸経営をする上での税金
・所得税(法人税)
・事業税
・固定資産税
・都市計画税
・消費税


不動産売却時の税金
・不動産の売却益に関わる所得税
・契約書の印紙税
。消費税


相続時の税金
・相続税


以上が不動産投資に関わる税金の種類ですが、思ったよりも多いと感じたのではないでしょうか。
不動産投資にはこれら多くの税金が必ずついてまわるので、投資をする前にしっかりと税金の種類を把握しておきましょう。
これらの税金を計上せずに投資物件を決めることはかなり危険な行為なので、注意してください。
場合によっては「黒字倒産」なんてことも十分にありえます。

■税金の節約を目的とした不動産投資は危険

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出典:U.S. News

この言葉は不動産投資をしたことがない人でも1度は耳にしたことがあるのではないでしょうか?
なぜ不動産投資が税金の節約になるのか。
それは「損益通算」という制度が関わっています。
まず不動産で得た収益は不動産所得と呼ばれ課税の対象となります。
不動産所得は他の所得(給与所得など)と合算して課税される「総合課税」の所得タイプです。
ちなみに所得とは収入額ではなく収入額から必要経費額を差し引いたものとなります。
この不動産所得を他の所得から差し引きすることを「損益通算」と呼び、これにより税金の節約が出来ることが多くあるのです。


不動産投資には先にも述べたように多くの税金がかかり、さらには管理費や修繕積立費といった様々な必要経費が存在します。
そのため家賃収入をこの必要経費が上回るなんてことは珍しくありませ。
例えば年間の家賃収入が500万円あると仮定します。
不動産投資における必要経費が600万円かかったとすると、500万円-600万円で損益通算額は枚マイナス100万円となりこのマイナス分を他の所得から差し引くことが出来るのです。
年収が800万円のサラリーマンだとしたら、マイナス100万円することで年間所得は700万円となされるのでその分所得税が減額されることになります。
さらに住民税は毎年の所得税をもとにして計算されるので、所得税が減額されればその分住民税も減額されることになりす。


ちなみに不動産投資が税金の節約に有利な理由のひとつに「減価償却」という制度があります。
減価償却とは物件の購入額に対してある一定の数字をかけることによってはじき出された金額を、必要経費として計上することができるものです・
例えば1億円の物件を購入した場合、その金額に償却率をかけることで220万~460万円を必要経費として計上することができるのです。
この減価償却は購入した物件の構造により償却率が変わり、物件の耐用期間によって減価償却が適用される期間が変わります。
減価償却は永年続くものではありませんが、不動産投資において税金の節約の手助けになることは間違いないでしょう。

■税金の節約を目的とした不動産投資は危険

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出典:スウェーデンハウス株式会社

不動産投資とはあくまで長期的な資産運用を目的とした投資方法です。
これから不動産投資を始めようと考えている人の中には税金の節約になるからと安易な考えて不動産投資をする人も少なくありません。
しかしこれは危険な行為なので絶対にしないでください。
たいかに不動産投資には税金を節約できるというメリットがありますが、あくまでもこれは投資開始から数年間だけの話です。
投資開始からしばらくはローン返済の利息や減価償却費が大きいので経理上赤字になることが多く、損益通算によって所得税や住民税が節約できますが。
数年も経てばこれが黒字に転じる場合がほとんどなので、税金の還元から納付へとシフトしていきます。
このことをしっかりと理解せずに不動産投資を始めて失敗した例は多くあるので、注意が必要でしょう。
特に近年では「不動産投資は節税になる!」という謳い文句で購入意欲を高めてくる不動産会社も非常に多いので、そのような言葉に流されずにしっかりと自分自身で考えて行動することが大切です。


今回は不動産投資における税金の種類や税金節約になる理由等を紹介しましたが、不動産投資に税金は必ずついてまわる問題です。
何度も言いますが不動産投資において税金への無知は投資失敗を招くリスクが高くなるので、しっかり税金の知識を付けておきましょう。
不動産投資における税金の種類を理解し、決して税金の節約になるからという安易な理由で投資をしないでください。

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