不動産投資の基礎知識!資料請求のポイントとは

■不動産投資の資料請求は一括請求を活用

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出典:株式会社 小永吉建設

これから不動産投資を始めようという人は物件選びの際に不動産会社から資料請求を行うと思いますが、1社1社から資料請求をしていませんか?
そんな面倒をことしなくても不動産資料を一括請求すれば多くの情報をいっぺんに集めることができま。
「不動産投資ってどんなもの?」と考えている人でも、不動産投資の一括資料請求をすると不動産がどんなものなのか簡単に説明されているものもあるので活用したいところです。
しかしこの一括資料請求をすると、ほとんどの場合は新築のマンションやアパートなんかの市長が多く届きます。
これは不動産会社にもノルマというものがあり、新築の物件ほど売却に繋がるとより大きな収益を得ることが出来るので仕方ないといえます。
問題なのは新築の物件が多いことではなく、利回りが低い物件が多いということです。
資料請求そすると物件の購入価格や必要経費からある程度の利回りを計算することができますが、この利回りはあくまで表面利回りであり実質利回りではありません。
そのため資料では利回りが5%以上となっていても、実質利回りは2%にすら届かないなんてことも考えられます。
そのため資料請求をして良い物件があったからといって、すぐに購入を決断するのはやめましょう。


ちなみに新築物件は入居さが集まりやすい反面将来的に利回りが下がる恐れがるので注意が必要です。
新築物件も1年でも過ぎてしまえば中古物件と同じ扱い、同じ相場となっていまいます。
そのため投資始めの期間は新築であるために安定的に得ていた収入が、2年経って入居者が契約を更新していなければ中古の家賃相場に合わせた賃料を定時しなければ入居者は集まらず毎月費通用経費だけが減っていくことが考えられます。


一括資料請求をしていい物件が見つかったとしても、安易に投資をするのはやめましょう。

■不動産投資は新築よりも中古の資料請求を

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出典:株式会社コアー建築工房

先にも述べたように不動産投資の資料を一括請求すると、ほとんどの場合新築のマンションやアパートといった物件を紹介されます。
しかし新築物件はやはりリスクが高いため、始めから低価格で物件の価値も下がりにくい中古を検討することをおすすめします。
新築の物件は新築の状態の価格を中古になったときの価格が上回ることはそうありません。
そのためたとえば10年後に売却をしても損をするという計算になります。
中古の物件であれば、初めから中古であり価格も高くないので数年後に売却しても利益を得られる可能性があえります。
そのため一括資料請求では基本的に中古情報を多く集めている不動産サイトから申し込みましょう。
ちなみに新築情報を多く取り扱っている会社でも、必ず中古物件情報を保有しています。
この場合は営業マンに「利回り10%を超えている物件があれば、積極的に物件調査をする」と告げると、不動産会社の営業マンがどんどん中古物件の情報を提供してくれることでしょう、
「このお客さんは条件さえ合えば買うぞ」と思わせることができれば、どんどん情報を集めてくれます。

■不動産投資の資料請求で着目するポイント

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出典:CLOSING COST

資料請求をして多くの物件情報が集まりますが、まずはそれぞれの物件の想定利回りに着目しましょう。
想定利回りは[想定年間収入÷購入価格]で計算できるため、請求した資料に利回りの情報が載っていない場合は自身で計算しましょう。
まずこの想定利回りが高い物件を中心に購入する物件を大まかに選択していってください。
しかしこれはあくまでも第一段階なので、この時点で購入物件を決めるのはかなり危険です。
次に物件の実質利回りに着目してみます。
実質利回りは[(年間収入-必要経費)÷購入価格]の計算で割り出すことができ、想定利回りよりもさらに具体的な利回りを割り出すことが出来ます。
この実質利回りが高い物件が単純に「儲かる物件」といえるのです。
しかし実質利回りがいくら高くても立地が悪かったり間取りが悪かったりと、入居者が決まりづらそうな物件は収入得ることすら難しくなるのでその点も考慮したところです。
ちなみに必要経費として計算できるもは数多くあり、下記にまとめたので参考にしましょう。


・管理費
・修繕積立費
・賃料管管理代行手数料
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・各種税金
・ローン利息分
・ローン保証料
・税理士費用
・その他経費(交通費や通信費など)


以上の10種類が必要経費として計上することができるものなので、これらを参考にして実質利回りを割り出すとより投資価値のある物件を探し出すことが出来ます。


不動産投資において資料請求は最初のステップです。
ここでより多くの情報を集めることで、今後の不動産投資に大きく影響していきます。
まずは一括資料請求をしてその中でも中古物件に着目することをおすすめします。
とくにこれから副収入として不動産投資を始めようとしているサラリーマンなんかは、失敗もできないので慎重に物件選びをしましょう。

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