不動産投資の甘い罠!元本割れリスクを避けるために知っておくこと

■不動産投資の家賃相場を知って元本割れを避ける■不動産投資信託=REIT

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出典:スウェーデンハウス株式会社

まず、元本割れとは簡単に説明すると購入した物件の価格に対してその価格以上の損失が出た場合「元手を割った」、つまり元本割りしたということになりま。
不動産投資においてはこの元本割りのリスクに注意しなくてはなりません。
株式投資やFXと比較するとリスクは低いですがが、不動産投資でも元本割れのリスクは十分にあります。
金利の情報、空室続き、資産価値の下落など元本する原因は様々ですがそれを避ける方法もしっかりとあるのです。


近年では相場価格よりも高い価格で物件を購入させる悪質な業者により、元本割れを起こす人が多発しています。
これを回避するためには物件の家賃相場を知ることが大切です。
物件の購入価格の適正は[(年間収入÷表面利回り)=購入適正価格]の計算で割り出すことができます。
悪質な業者の場合は、相場の家賃よりも高い家賃で入居している人がいると偽り適正価格よりも高い価格で物件を売りつけているのです。


家賃相場が7万円の物件に対し、表面利回りが8%のと仮定します。


(7万円×12ヶ月)÷利回り8%=1050万円(適正価格)


家賃が相場どおりの場合の適正価格は上記の通りのなりますが、もし悪質な業者が現在の家賃を10万円で入居している人がいると偽った場合


(10万円×12ヶ月)÷利回り8%=1500万円


となります。
つまりこのケースだと適正価格より450万円も高い価格で物件を購入させられることになります。
実際に10万円の家賃で入居している人がいれば問題ありませんが、現実には入居している人などいなく手元に残るのは入居者がいなく相場の7万円で貸し出さなければならない物件のみです。
この場合かなり高い確率で元本割れを起こすことになります。
不動産投資をする人の多くは利回りばかりに意識を向けがちですが、家賃相場のしっかりと把握しておく必要があります。
もし相場よりも高い家賃で貸し出しをしている物件であれば「なぜ相場よりも高いのか?」という疑問を持ち、不動産会社にしっかりと確認しましょう。
相場よりも高い家賃には必ず何かウラやカラクリが存在します。

■不動産投資では物件を投資対象として選ぶことで元本割れ回避

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出典:Blog do GuiaInvest

元本割れをする人のなかで多いのが、投資する物件の選択ミスです。
これは物件を見極める目がないのではなく、物件を投資対象として見ていないことから頻繁に起きています。
不動産投資をする人の中には「万が一の場合,
自分や家族が暮らせるから」という理由で物件を選んでしまう人が多くいますが。
これはかなり危険な考え方です。


例えばファミリータイプの大型物件は積立修繕費が多くかかります。
そしてこの積立修繕費は上昇のリスクがあります。
修繕積立費が原因となって必要経費が家賃収入上回るなんてことは珍しくありません。
「利益が出なくなったから自分達で住もう!」と思っても、もしそんなときに会社の転勤が決まったら?
利益が出ないうえに済むことすらできない物件をかけることになります。
売却しようにも資産価値の下落により元本割れ、なんてことも珍しくないのです。
このような元本割れが起きる理由は購入物件を投資対象として見なかったということになります。
不動産投資はマイホーム購入ではなくあくまでも長期的な資産運用を目的とした投資方法です。

■不動産投資のリスクを知って元本割れを回避

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出典:無料写真素材 写真AC

不動産投資をする上で把握しておかなければならないのは、様々な投資リスクです。
例えば「空室リスク」。物件を購入したいいものの入居者が決まらなければ家賃収入を得ることもできず、毎月の経営は赤字となってしまいます。
これを避けるためには出来る限り条件の良い物件を購入すること、空室保証がされている管理会社を選択することです。
空室保証とは物件が空室状態となっているときに管理会社からオーナーに対して、相場家賃額の6~7割程度が支払われるという保証制度です。
この空室保証があればたとえ物件が空室になったとしても一定の収入を得ることができるので、元本割れのリスクを回避することができます。


そして不動産投資をしている誰もが抱えているリスクといえば災害リスクです。
地震や火災により物件が損傷すれば当然修繕費や立替費がかかります。
これらの費用が原因により元本割れを起こす可能性は大いにあるのです。
災害を100%避けることはできませんが、災害保険に加入して対策を取ることはできます。
地震保険では保険限度額が5,000万円、家財に保険をかけている場合は1,000万円が限度額になります。
地震大国日本において、不動産等投資をしていれば災害保険への加入は必須と言えるでしょう。


元本割れを起こすことになれば、手元に残るのは借金のみです。
不動産投資はミドルリスクミドルリターンと呼ばれていますが、投資知識がなければリスクは高まる一方なので。
しっかりと不動産投資に関するリスクを把握しておきましょう。

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