不動産投資の基礎知識!REIT(リート)とは何かを知る

■不動産投資信託=REIT

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出典:ザ・チェンジ

不動産投資には2通りの投資方法があります。
1つは新築または中古のアパートやマンション、ビルなどを購入して家賃収入を得る不動産現物投資と呼ばれるもの。
そしてもう1つが今回の本題もあるREIT(不動産投資信託)と呼ばれるものです。
REITとは直接不動産を購入するのに対し、不動産を保有している会社に投資をして間接的に不動産を保有するという投資方法となります。


REITの仕組みは株式投資とほぼ同様であり、不動産を保有している投資法人は複数の投資家から資金を集めそれを元手に不動産投資を行っています。
そして投資法人が得た家賃収入を分配金として投資家に支払っているのです。
REITの特徴はまず複数の投資家から集めた資金をひとつの大きな集まりとすることにより、個人では投資が困難である大規模な不動産をに間接的に投資ができるという点です。
さらに不動産の売買や維持、管理に関わる煩わしい手続き等をする必要もないので、簡単に不動産投資を行うことができるため現在注目を集めています。

■REIT(不動産投資信託)のメリット

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出典:スウェーデンハウス株式会社

REITには様々なメリットがあるのでその一部をご紹介します


・小額から投資ができる
不動産を直接購入する現物投資に比べてはるかに小額な資金で投資を始めることができるのができます。
現物投資では平均して500万~5,000万円の資金が必要となり、投資ローンを組むことになりますが。
REITでは投資法人にもよりますが一口数十万円から投資をすることができるので、少ない資金でも投資をして安定した分配金を得ることが出来ます。


・分配投資が可能
小額からの投資ができるため、複数の投資法に投資をして分配投資をすることにより原本割れのリスクを避けることができます。


・専門知識がなくても不動産投資が可能
現物投資をする上で不動産投資に関する知識を持つことは必要不可欠です。
利回りの見極め諸税金の把握と、投資初心者にとってはこの知識を深めるだけでも時間がかかります。
しかしREITに関しては投資法人がこの不動産投資に関する知識をしっかりと持っており、投資家は何の知識がなくても投資をすることができます。(ある程度の基礎知識は投資をする上で大切です)


・証券なため現金化しやすい
現物投資で保有している物件を売却するにはまず買い手を探してそこから多くの手続きを踏む必要があります。
しかしREITを株式投資同様に証券での取引となるため、スムーズに現金化することができるのです。


・家賃収入のほぼ100%が分配金にあてられる
REITではほとんどの法人投資が家賃収入の90%以上を投資家に分配しています。
そのため高い利回りが見込め、長期的に安定した収入を得ることが出来るのです。


・株式、債券とは異なる動きをする
不動産投資を考えている人の中には既に株式や債券といった投資をしている人も多くいるのではないでしょうか。
株式や債券といった投資に加えてREITに投資をすることで分散投資が可能なので、投資リスクを下げる効果があります。


・インフレに強い
景気が悪化しインフレが起こると株式や債券といった商品の価値は下落します。
しかしそれに対し不動産価値は上昇する傾向があるので、家賃収入がアップし売却額の押上にもなるのでインフレ中に高い利回りが期待できるのです。


REITにはメリットばかりのように見えますが、デメリッもしっかりあるので合わせて把握していきましょう。

■REIT(不動産投資信託)のデメリット

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出典:株式会社 小永吉建設

REITのデメリットをいくつか下記にまとめたので参考にしましょう。


・投資信託であるため倒産リスクがある
REITは投資法人の証券を購入するいわば株式と変わりない投資方法なので、投資法人が倒産した場合手元には何もの残りません。
対して現物投資は資産価値がゼロになることはなく、土地の価値が下がることもないのが特徴です。


・投資法人が上場廃止となると、かなりの損害を負う
これも上記同様の理由でREITは証券での取引となるため、投資法人が上場廃止となった場合その分の負担が一気にのしかかることになります。


・銀行金利の変動により分配金が比例する
投資法人が銀行からの借り入れが多い場合、銀行の金利が変動するこのでそれに比例して分配金の額も変わってきます。
つまり金利が上昇するほど分配金が減少するということです。


・デフレに弱い
インフレとは逆にデフレとなると不動産価値や家賃の下落が起こるので、そのぶん分配金が減少することになります。


・災害リスクがある
REITに限った話ではありませんが、不動産投資では地震や火災といった災害で損害を受けることがあります。
投資法人の災害対策を事前にチェックしておきましょう。


以上がREITの主なデメリットとなります。


REITは現物投資とはことなり気軽に投資ができる反面、状況によっては100から0へ一気に資産がなくなる恐れもあるので、しっかりとメリットとデメリットを把握した上で投資をしましょう。

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