不動産投資、税金を失うお金と思うか投資と割り切るかについて

節税のために不動産投資をする人もいるが

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出典:三井ホーム株式会社

世の中の多くの個人、法人が節税に興味を持たれています。その中でも不動産投資でも不動産投資は節税対策に人気があると言えます。また、不動産投資で節税ができるのであれば、異なる投資方法である株式やFXなどでも同じように節税ができると考えるでしょう。しかし、株式取引などを本業として行っている人は別として株式やFXで節税を行うことは難しいです。その理由ですが、経費の考え方にあるといえます。多くの方が、投資活動に関連した費用を経費に計上できると思っていますが、そこに問題があります。なぜなら、税務署がそれを経費と認めない場合が多数あるからです。具体的な事例でいえば、投資に利用するパソコン代、通信費、セミナー代、書籍代、懇親会代、交通費などを全て経費にするでしょう。しかし、投資のプロでない限りパソコンは趣味やショッピングにも長時間利用しますし、セミナー代は投資活動にあまり関連しないものもあります。懇親会も単なる友人との飲み会となる場合も多いでしょう。そうなると、税務署としても投資活動における経費とは認めない費用も当然あるでしょう。結局経費は銀行振込手、証券会社手数料などが中心となりトータルで合算しても節税と呼べる額にならないということになります。その点、不動産投資の場合は様々な諸経費がはっきりしています。物件の修繕費用、不動産管理会社に支払う費用、建物の備品や不動産会社との交際費用や交通費など賃貸経営における経費は目に見えますので、税務署との見解の相違も少なく節税はやりやすいでしょう。このようなメリットに目をつけて、節税のために不動産投資をする人も出てきますが結局は損失が出ることが多いようです。ここでは詳しい事は省きますが、「不動産投資で節税額が多ければ多いほど不安要因のある物件」と考えて下さい。税金を減らす事を目的とすればハイリスクな物件にたどり着く可能性が高く、税金対策どころか単なる損失を出してしまうケースが後を絶ちません。節税のために不動産投資は行うべきではないでしょう。

具体的な税金に対する節税方法とは

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出典:スターディ・スタイル

しかし、節税が悪いわけではなく適切にやれば問題はないでしょう。 具体的な節税対策を見ていきます。個人投資家の場合と法人の場合に分かれますので双方を比較していきます。 個人の場合は、物件にかかる経費が多ければ多いほど税金が低くなります。 法人に比べて税率が高く、一定の所得額で税率がかなり変化しますので自分の全ての収入を確認して、最も合理的な税率に当てはまるような所得まで経費を利用する方法がベストと言えるでしょう。 次に、法人についてですがこちらは大きく2つの方法があります。 1つが、「管理委託方式」でありオーナーが物件を個人所有している状態のまま不動産を管理する法人を設立して、法人に管理費用を支払い経費とします。 法人税は個人が支払う税率より低いですので節税となります。 もう1つが「不動産所有法式」であり、法人が不動産を所有して賃貸経営を行います。 オーナーや親族である役員は賃料から給与という形態で収入を得ます。この方式を用いれば、法人税を積極的に利用できますので節税効果は高いです。 大まかな内容だけみると法人化のメリットは大きいですが、安易に法人化すると問題も出てきます。 それは、融資が認められなくなる可能性が高まります。 なぜなら、個人と法人は別な存在であるので、個人で実績があるから法人を設立しても、法人は最初から実績があるわけではないですので融資対象とならない場合も多いです。 節税方法ばかり意識して、融資という不動産投資で不可欠な要素を見落とさないようにしましょう。

まずは自分の最終ビジョンから決断する

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出典:ZUU online

ここまで、不動産投資と税金の関係を節税という面をポイントにお話してきましたが、もう一つ考えなければならないことがあります。 それは、不動産投資家としての最終ビジョンをどう考えているかという点です。投資家の現状や目的はそれぞれ異なります。 とりあえず家賃収入が手元に残って給料のプラスアルファーになれば良いという方もいれば、10年で資産3億円を目標にする方もおられるでしょう。 特に最終ビジョンが大きい方は、税金とのつき合いを最初から積極的にしなければならない、つまり多くの税金をしっかり払う考えを持つべきです。 なぜなら、税金をしっかりと支払えば「融資枠が増える可能性が大」になります。一般的に、税金を支払う前の純利益の10倍~15倍の融資が組めると考えられています。 つまり、節税を重点にして経費を多く計上して純利益が少なければ、融資も少なくなります。 資産を早く構築するためには、融資を利用すべきですので、そのためには純利益を高める必要があり結果的に税金を多く支払うことになるでしょう。 税金については基本的に無駄な支払いは避けるべきと言えます。 しかし、不動産投資という世界だけで考えたのであれば、将来のために少し多めに税金を支払った方が良い結果を導いてくれる可能性はあるでしょう。

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