不動産投資の元本割れは予想しにくい?

不動産投資は安定した投資手法なのか

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出典:株式会社コアー建築工房

投資と聞くと、株式、FX、投資信託、不動産投資について答える方が大部分でしょう。不動産投資に関しては他にも不動産投資信託がありますが、今回は不動産投資に話を限定してお伝えします。不動産投資は「安定していて堅実に収益が上がる。」というようなイメージが一般的であり、元本割れについて考えない方も結構おられるでしょう。まずは、不動産投資のシステムを簡単にまとめます。投資家は、出来る限り優良である物件を購入してその賃料により収益を出します。それぞれの投資家にとって優良という意味合いは異なり、都心派や地方都市派に分かれ新築なのか中古なのか、一戸建てなのかマンション、アパートなど細かい選定を行い物件を購入します。その時に重要視する情報が、利回りと言われる収益率です。正確には表面利回りと言い、おおざっぱな収益の目安と考えればよいです。式としては、表面利回り(%)=年間賃料収入÷物件価格×100となります。例えば、1000万円の物件を購入して年間賃料100万円の収益を上げた場合は、100万円÷1000万円×100=10%、表面利回り10%となります。つまり、1000万円を1年間預けた利息が10%の100万円になったとイメージすればよいでしょう。預金や債権などに比べると比較にならない程の運用と言えるでしょう。しかし、忘れてはならない点があります。それは、空室になれば収益がゼロになるという大きなデメリットがあります。株式や投資信託も理論上は収益がゼロになる可能性はありますがそのようなケースはほとんどありません。このように見ると、不動産投資は安定していないように見えるでしょう。しかし、不動産投資は他の投資と大きく異なる特徴があり、そこを上手く理解して行動すれば安定する確率が高まります。一言で言えば、「投資の安定性を自分の努力で高めることができる。」ことです。株式や投資信託は、一度投資すれば基本的に見守るのみです。しかし、不動産投資は物件選び、金融機関選び、不動産管理会社選び、空室対策など様々な要素を自分の行動で決めます。行動の効率が良ければ成功しますし、デタラメだらけの行動では失敗するでしょう。不動産投資は、自分の力で安定性を高める事ができる投資方法と考えるべきでしょう。

利回りだけを追求すると元本割れの可能性が高まる

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出典:スターディ・スタイル

不動産投資は利回りが重要であることはお伝えしましたが、仮に利回りが高い物件で空室もなく運営していたとしても、最終的に元本割れの可能性があります。答えは単純で、「物件の価格が下落する。」ことです。これは、建物の価値だけではなく土地の価値も低下する可能性はあります。例えば、5000万円の物件を購入して今まで2000万円の収益を得たが売却価格が2000万円であればどうでしょう。最終的には1000万円の赤字になります。反対に、収益は100万円しか得てはいないが売却の際に利益が1000万円出た場合はトータルで見ればしっかりとしたリターンを得た不動産投資を行ったと言えるでしょう。特に土地の価格は数ヶ月や1年では大きく変化することは少ないでしょうが、10年や15年という単位で見た場合は大きな変化があるケースも少なからずあります。そして、このようなケースは地方都市の高利回り物件で起こりえるケースです。都心などでは不動産の価格は高いですが、将来の地価があまり下がらないという期待があり売却時の不動産価格の下落率は低い傾向にあります。投資において誰もが元本割れは体験したくないものです。不動産投資においては他の投資内容と比べて投資開始から終了までの時間がかかります。その分将来的な予測も立てなければなりません。上級者でなければ不動産会社のアドバイスを聞きながら判断しましょう。

元本割れさせないためにも、利回りと売却価格の両方を考える

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出典:CCFácil

不動産投資で元本割れをしないためには、利回りの計算だけではなく、売却価格まで考えなければなりません。そこで、重要なポイントを2つお伝えします。1つ目は、高利回りな物件ほど将来的に物件価格が下落する可能性が高い傾向にあります。しかし、利回りが低い物件はエリアがよければリスクの少ない物件でしょう。2つ目は、売却については期間をいくつか設定して計算する事です。特に、地価が安いエリアの場合は慎重に計算してください。悪い例としては計画性を持たずに物件を所有して、修繕費が増えてきたり空室が目立ってきたら売却しようという考え方です。収益ばかり目を向けていると、いつの間にか増える経費について見逃してしまいます。建築物には耐用年数が存在しており長く所有すれば価値が下がるだけでなく修繕費なども発生しますのでこのような損失は収益に大きく関与します。そのような点を考慮して数字をシュミレーションするには、最初から10年後、15年後の売却など期間を決めないと計算はできません。この2つポイントを守れば不動産投資における元本割れは大幅に防ぐことができるでしょう。

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