不動産投資、自分でやるかファンドの力を活用するか

初心者が不動産投資をすれば収益のバラツキがある

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出典:株式会社コアー建築工房

不動産投資は家賃により収益を上げます。その収益を計算して「利回り」という情報として記載されています。そこで知っておかなければならないことがあります。例えば、利回り10%でしたら、1年間で投資額の10%収益があるので3000万円の物件であれば300万円の収益となると考えるでしょう。(ここでは物件運営にかかる諸経費等は考えません。)しかし、この情報は入居率100%である満室を前提に考えられています。今お住まいの近所の賃貸物件を見ればおわかりですが、ごく一部の人気エリアや人気物件は満室状態が維持できますが、それ以外の物件は空室があるでしょう。当然ながら空室からは家賃は発生しません。これが20部屋ある物件を所有していて2部屋程空室であれば大きな問題とまではならないでしょう。もし、1部屋しか所有しておらずにその部屋が空室が続けばどうでしょうか?1年間入居者がいなければ収益は0円です。収益が低いとかそういう話ではありません。不動産を所有するためには様々な諸経費がかかります。不動産を管理するために不動産管理会社に支払う費用、建物の修善にかかる費用、固定資産税、都市計画税等があります。これらは、満室であろうが空室が多かろうが支払わなければなりません。そのような支払いがあることを見落として、いざ空室が目立つと様々な諸経費の支払いに困る不動産投資初心者が多いでしょうです。さらに、忘れてはならないのが金融機関のローンがあれば家賃は入らなくとも支払いはしなければならず、資産を増やすどころか手元の現金が消えていく事になります。不動産投資は利回りの良い優良物件を手に入れれば投資手法としてすばらしいですが、空室が増えたり1部屋しか所有しておらずに入居者がなかなか付かないような、収益の上がらない物件に投資をしてしまうと株式や投資信託よりも損失を出すことが考えられます。

不動産投資信託で学ぶというやり方も

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出典:三井ホーム株式会社

では、不動産の経験や知識がない投資家に対策がないかという点ですが、良い方法があります。それは、不動産投資信託、REIT(リート)に取り組むという方法です。これは、ファンドという不動産投資のプロ集団にお金を投資して、ファンドが運営や保有する不動産の収益を分配する投資方法です。投資銘柄は約50種類あり、情報はインターネットで簡単に見れますので不動産用語や投資物件の特徴などを学ぶことができます。また、投資金額も50万円程あれば銘柄の選択肢も広がりますので慎重に検討したファンドの銘柄に投資できるでしょう。さらに、不動産のプロですので初心者が行う投資とは異なり収益がゼロという可能性は現時点の不動産市場では考えにくいです。銘柄によって、オフィスに強い、商業施設や住居を得意としているなどそれぞれ個性があり、変動幅も大きいものから小さいものまであります。不動産投資信託は費用の面と収益の面でさまざまな選択ができ、過去のデータもしっかりとありますので十分勉強できます。初心者には不動産投資よりもおすすめと思われますし、さらには不動産の勉強も出来るので将来性を考えたやり方でしょう。

コツは戦略の異なるファンドに投資すること

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出典:Capital Key

最後に、ファンドに投資する際のコツを1つお話しします。この方法を実践するためには80万円~100万円程必要であると思いますが、得意な不動産運用の大きく異なる銘柄をセットにして投資する方法です。運用方法は似たような銘柄は、不動産市場や経済に変化が訪れた時に同じような動きをする傾向が高いですので、出来れば運用方法が正反対といえる程の違いがある銘柄の方がリスク回避をしやすいと思います。ファンドには、先程お伝えしたようにマンションが得意な会社、オフィスや商業施設が得意な会社などがありますので例えば、オフィスや商業施設専門のファンドとマンションやアパート専門のファンド両方に投資します。そうすれば、ビジネス関連の不動産需要が低迷してきても、住居系は安定しているので急激な収益率低下の影響を少し回避でき、素早く収益率の低い銘柄を売却できるので、時間的にも金銭的にも次に投資するファンドの選択をする余裕が出るでしょう。確かにファンドはプロフェッショナルの集まりです。しかし、残念ながら市場が低迷してしまえばどんな優秀なファンドマネージャーも対応は困難ですので、まずは損失が発生しないようにと行動しますのでどうしても収益率は下がっていくでしょう。そうなれば、同じような戦略を用いているファンドばかり保有していたら収益率は似たような動きになります。もしも、自分がそのような戦略のファンドらに投資していたら一刻も早く投資対象を変えるしかありません。しかし、専門の方向性が異なるファンドに投資することで、リスクを分散できるできるでしょう。自分自身の収益率を急激に下げないという1つの対策となり、リスクを軽減させるコツと言えるでしょう。

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