不動産投資、リノベーション物件のメリットとデメリット

投資家にも借主にも人気のリノベーション物件とは?

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出典:株式会社コアー建築工房

最近、リノベーション物件が流行っていますがそもそもリノベーション物件とは何でしょう?正確な定義はありませんが、「新築物件ではなく中古物件を改装して個性のある賃貸物件にする。」と言えるでしょう。リフォームとも似てはいますが、リフォームは部屋の設備や壁紙などを回復させる作業を中心としており意味合いとしては修繕作業と言えるでしょう。しかし、リノベーションはそれ以上の改装作業をします。例えばキッチンやトイレ、バスの交換、棚を作成したり、畳をフローリングに、壁紙も高級仕様に変えたりします。そうすることにより、それまでの家賃の2割~3割程アップして賃貸に出す場合が多いようです。駅の近くや利便性の良いエリアでは、賃料は新築より安く設備が新しくてオシャレということもあり入居がすぐ決まる傾向にあります。やはり、不動産は便利の良い場所から建築される事が多いです。現在は便利が良いが築年数の古い賃貸物件も増えていています。リノベーションによって便利なエリアの賃貸物件が快適な空間で、賃料でリーズナブルですので近隣にある同程度の築年数物件からリノベーション物件に引っ越すケースも増えてきています。大家さんである不動産投資家はリフォームで終わらせるか、リノベーションするのかという選択を悩む事となるでしょうし、これからそのような物件をリノベーションしようかと悩む方もおられるでしょう。そこで、リフォームかリノベーションを決めるおおまかな判断基準についてお話します。

家賃から逆算して工事費を決める

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出典:Sudden Full

リノベーション物件で上手くかないケースは、先に完成後部屋をイメージして工事費を決め手しまうケースです。自分の所有物件は小奇麗で少し高級感のあるものにしたいという心理が強いとは思います。しかし、忘れてはならないことは不動産投資で重要な事は収益がしっかりとしているという事です。単にきれいなオリジナリティ溢れる部屋を作ったとしても損失を出せば失敗ですので、そうならないためにも、例えば家賃を2~3割アップさせて、その収益でリノベーション工事費等の支払い後に利益が残るかを計算します。これで利益が出るのであれば検討の余地は十分にあります。しかし、そうでなければ100%損失を出す事が目に見えてますので行うべきではありません。リノベーションをすると損失がです場合は、最低限のリフォームで対応すべきでしょう。不動産投資物件で同じものは1つもなく、それぞれが異なります。当然にしっかりと見積もりをしなければ1つ1つ費用が大きく異なります。リノベーションが向いてる物件もあればリフォームが向いている物件もあります。その判断は数字、収益率を中心に考えなければなりません。最初に工事費を算出して収益とのバランスを検討しましょう。この作業を行う過程で投資家としてリノベーションかリフォームかという方向性が出るでしょう。家賃という唯一の収益からしか諸経費などを払うことはできません。もしそれが出来なくなれば、自腹で払うか負債を抱えるしかありません。見栄えも大切ですが投資家としての立場での考え方もしっかりと持ちましょう。

リノベーション物件における不動産投資のメリット、デメリット

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出典:株式会社フルキスペースデザイン

最後に、投資をする上でのリノベーション物件のメリットとデメリットをお話しします。メリットとしては、入居率の向上と家賃をアップできるという2点が大きいです。不動産投資物件は築年数の経過で入居率の低下と家賃の下落という宿命から逃れる事は困難です。近年までは、積極的な対策は用いられずにリフォームか売却、更地にする方法が多かったでしょう。しかし、リノベーション物件に投資することによりこれら2点の問題を解決する対策になる可能性が高いです。さらに言えば、自分でリノベーションするよりもリノベーション後2~3年経過後の物件を取得する事が効率的でしょう。次にデメリットですが、これは知っておかないと非常に後悔する事になりますのでしっかり理解して下さい。築年数が古く状態の悪い建物はリノベーション物件にしない事です。投資をする場合は利回り中心に考えます。リノベーション後の利回りが高ければ魅力的に見えて工事をしますが、最終的には損失となる事が多いです。その理由は、建物の配管などの老朽化で将来的に高額の工事費用がかかることです。水道管などの配管工事は、壁紙やキッチンをきれいにしたり、畳をフローリングにするようなレベルの工事費用ではできません。そうなると、最初の2~3年は収益率が抜群によくても配管などの工事が必要になれば結局は赤字経営に転落します。目先の利回りだけを考えてリノベーションすると失敗しますので、物件の耐用年数等を考慮しましょう。なお、築年数は古くても物件取得前に配管などの修繕工事をしっかりしている物件は優良物件の候補と考えても良いでしょう。

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