REITを利用して、個人でも不動産への資産運用を!

個人にはハードルが高い不動産への資産運用

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出典:StudyHacker

「投資用マンションに興味はありませんか」という営業電話を受けたことがある人も多いのではないでしょうか?彼らが勧誘しているのは、貯金にローンを加えた資金でマンションの一室を購入し、入居者から毎月家賃を得るという投資の一種です。中古の物件の一部または全部を購入する、または新築して毎月の不労所得を得るのが不動産投資なのですが、個人にはかなりハードルが高いものです。それは、以下のような大きなリスクをたくさん抱えているからです。・物件に購入当初から欠陥があるリスク。または自殺や殺人などが起こり、自己物件となってしまうリスクです。さらには風水害などの天災で物件が破損・倒壊するリスクや家事などの人災で物件に修理が必要となるリスクも考えられます。・銀行から大金を借りるというリスクです。変動金利であればリスクはさらに増大します。・物件の借り手がなかなか見つからないという、空き家リスクです。ローンと家賃を相殺する計画なら、空き家の期間は赤字となります。・賃料が下落するリスクです。物件は築年数が重なれば賃料を落とさざるを得ません。それ以外にも何らかの理由で不人気になる可能性もあります。・入居者とトラブルになるリスクです。入居者は生存権によってかなり守られています。家賃を払わないからと言っておいそれとは追い出せません。場合によっては訴訟になります。・途中で止められないリスクです。不動産は、購入を希望する相手が現れるまで売却できません。このため、不動産を現金化するときには買い叩かれることも覚悟しなければなりません。・手続きの手間です。手続きは専門家に委託しなければならないため、不動産の購入や登記には手数料がかかることになります。主なリスクを挙げるだけで、以上のようになります。中には、このリスクを軽減するために大家業を本業にしている人もいます。これではもはや、不労所得とは言えません。不動産投資は成功すれば年10%以上の利益を見込めると言われていますが、サラリーマン投資家にはハードルが高いのです。

REITのしくみ

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出典:スウェーデンハウス株式会社

しかし、本業を持ち副業で手間をかけられない、また特別な知識もないサラリーマン投資家にも不動産投資を低リスクで行う方法があります。それが、REITです。REITとはRealEstate Investment Trustの略で「不動産投資法人」と訳される、投資信託の一種です。日本のREITのことを特にJ-REITと呼ぶこともあります。REITは、株式会社でいう株式にあたる「投資証券」を発行し、投資家にこの証券を購入してもらうことによって資金を集めます。そして、この方法で投資家から預かった資金を元に、REITが不動産を購入します。不動産から上がる賃料収入や売買益は、分配金という形でREITから投資家たちに還元されるというしくみです。また、REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されている上場投信(ETF)もあり、株式と同じように市場で売買することができます。このREITを利用すれば、先ほど指摘した種々のリスクは大幅に緩和されます。・REITには不動産の専門家です。専門家の知識と経験で、欠陥のある物件や価値が下がりやすい物件の購入は最大限避けられます。また売買についても、買い叩かれることもなく、手続きにも慣れています。・天災や人災のリスクは、REITがたくさんの物件を抱えていることによって薄まります。同時に日本中の複数の物件で天災や人災が発生することは、通常考えられません。また空き家リスクも同様に、複数の物件を抱えることによって緩和されます。・補修にかかる費用も、REITがまとめて発注する、または補修業者を抱えることによって軽減されます。・入居者との間のリスクも、REITが立てた弁護士が争います。・REITには途中でやめられないリスクはありません。証券化されているので、市場でいつでも売買できます。また売買時の費用も、数百円~数千円の売買手数料のみです。そして、得た利益には一律20.315%の税金が課されます。所得によっては、累進課税となる不動産投資よりも軽減されます。

REITで資産運用するときの注意点

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出典:スターディ・スタイル

個人で不動産投資を行うことに比べれば圧倒的にメリットの多いREITですが、最後にREITの注意点について述べておきます。・REITの価値は日々変動します。景気動向によって不動産の価値は変動し、また空き室リスクや災害のリスクは軽減されていますが、元々が不動産投資であるだけに、REITもこれらの要因で価値が上下します。株式と同じように取引価格が変動するので、不動産投資だと思って始めるとびっくりするかもしれません。しかし、個人の不動産投資でも価値は日々変化しているのです。これが可視化されていると考えましょう。・個人の不動産投資と同様、元本割れする可能性があります。ただし、上記の理由で変動幅は小さく、比較的変動の予測が立ちます。・投資法人が倒産した場合、REITは株式と同様に上場廃止となります。投資金額の全額が失われることはまずないですが、すべてを回収できない可能性もあります。少額から気軽に、利回りの高い不動産投資を行うことができるのがREITの良いところです。この記事をお読みになった方も、まずは少額から、REITで資産運用を始めてみてはいかがでしょうか?

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