不動産投資を副収入にするための初心者ガイド

不動産投資で利益を得る方法

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出典:ZUU online

不動産投資で利益を得る方法には3つの方法があります。まずは、不動産の物件を購入して家賃収入で副収入を得る方法です。この方法は、物件を購入するまでは、手間がかかり、大変です。ただし、不動産の物件購入が決定して、物件を貸す相手が決まって安定すれば、毎月安定したキャッシュを得ることができます。2つ目は、不動産の物件を安く買って、価値が上昇したところで高く売り、売却益を得る方法です。この方法は、将来的に値上がりの期待できる物件を堀出していく先見性が必要になります。不動産会社との連携を強くしていくことがポイントになります。3つ目は、自宅として購入して、家賃を節約するという方法です。自宅を借家にするか購入にするかは難しいところですが、借家の場合、家賃がかかります。また、仕事の関係で引っ越しを頻繁に行うと、引っ越し代もかかります。持ち家の場合、家賃や引っ越し代はかかりません。ローンの支払いはありますが、払い終えてしまえば、完全に自分のものとなります。また、いざとなれば、他人に貸すか、売却することでキャッシュを得ることもできます。

不動産投資のメリットとデメリット

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出典:CCFácil

不動産投資のメリットは、ローンを利用することで、少ない資金でも高い不動産の物件を購入することが可能なことです。例えば300万円ぐらいの資金でも3,000万円ぐらいの物件を購入することが可能です。いわゆる資金のレバレッジ効果を得ることが可能です。購入した物件が値上がりすれば、売却益を得ることも可能です。また、不動産投資でアパート経営を行い、家賃収入を得るという事は、不労所得という副収入を得ることになります。この家賃収入は最大のメリットであるといえます。不動産を購入して、売却する場合でも貸す場合でも、不労所得を得られるのが不動産投資の特徴であるといえます。ただし、不動産投資にもデメリットはあります。まずは、購入した物件が値下がりするリスクです。値下がりすると、売却する際もなかなか売りにくい状態になります。また、不動産投資でアパート経営を行う場合のデメリットは、空室が出るリスクがあることです。よって、不動産投資を行う場合は、物件の価格の動向と近隣住民の変化をあらかじめ、調査して、将来的な見込みを立てておく必要があります。

アパート経営

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出典:Resicor

アパート経営では、利回りを考える必要があります。利回りには表面利回りと実質利回りの2つの考えかたがあります。表面利回りは、年間の家賃収入から物件価格を割って求めます。年間の家賃収入は10万円×12か月=120万円で、利回りは120万円÷3,000万円×100=4%となります。これに対して、実質利回りは、年間の実質の家賃収入から実質の物件価格を割って求めます。実質の家賃収入は、年間の家賃収入から管理費と固定資産税などを差しいて求めます。例えば、管理費が毎月2万円、固定資産税が年間20万円の場合、年間の実質の家賃収入は、120万円-2万円×12か月-20万円=78万円になります。実質の物件価格は、物件価格から不動産屋への仲介手数料や取得時にかかる不動産取得税や登録免許税の税金を差し引いて求めます。例えば、不動産屋への仲介手数料が100万円、不動産取得税と登録免許税の税金が50万円の場合、実質の物件価格は3,000万円-100万円-50万円=2,850万円になります。よって、実質利回りは、78万円÷2,850万円×100=2.7%となります。税金などの費用を節約することはなかなか難しいです。また、不動産屋への仲介手数料や税金の節約も同様です。したがって、毎月の管理費を抑えられる物件を探して、実質の家賃収入を上げ、利回りを上げていく必要があります。また、アパート経営には節税の効果もあります。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引きして、求めます。必要経費として管理費、固定資産税がかかります。また、減価償却費という費用が必要経費として認められます。例えば、3,000万円の物件で、使用可能な年数(耐用年数)が50年の場合、減価償却費が年間で3,000万円÷50年=60万円計上できます。仮に、年間の家賃収入が8万円×12か月=96万円とします。これに対して管理費が毎月2万円、固定資産税が年間20万円、減価償却費が年間で60万円の場合、必要経費は2万円×12か月+20万円+60万円=104万円になります。この場合、不動産所得は、96万円-104万円=-8万円になります。このマイナス分は、給与所得と通算できます。これを損益通算といいます。仮に給与所得が400万円の場合、確定申告を行うと、申告上400万円-8万円=392万円として申告でき、所得金額を減らすことができ、結果的に節税対策になります。不動産投資として、空いている土地を利用して、安定収入を稼ぐ方法もあります。土地を購入して、駐車場を作って、駐車場収入を稼ぐ方法です。例えば、土地を2,000万円で購入して、月1万円の駐車料金で10台駐車できるスペースを作るとします。この場合、年間の駐車料金は1万円×10台×12か月=120万円となります。よって、利回りは、120万円÷2,000万円×100=6%となります。また、この駐車場の近辺に自販機を置いて、自販機収入を得るという方法もあります。駐車場を作る手間が大変であるというなら、トランクルームを作って、レンタルするという方法もあります。いずれにしても、この方法は、駅からのアクセスや人の流れを事前のよく調査しておく必要があります。

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