はじめての不動産投資には利回りが決め手の1つ

不動産投資を開始する資金の目安は?

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出典:ZUU online

不動産投資は、投資方法の中でも非常にわかりやすい面があります。それは、現物がはっきりと目に見えると言うことです。例えば、株式やFX、投資信託や先物取引においては投資する存在がはっきりと見えずに漠然となってしまい、投資手数料や複雑な市場の動きを把握出来ずに損失を出すケースが多いでしょう。さらに、ほとんどの投資は受け身の立場で市場に参入します。ある会社の株式に投資をした後、自分の力でその会社の株価を上昇させることは不可能に近いでしょう。FXにおいて、為替の動きに自分が影響を与えるなども無理な考えと言えます。しかし、不動産投資は自分の努力次第で収益率を上げる事が可能な場合が多いです。また、現物が見えるので様々なリスクやコストを予測することが可能になります。このように、不動産投資は投資をはじめようとするやる気のある方にはもってこいですが、やはり先立つ資金という問題もあります。そこで、資金の目安を考えましょう。今回は、はじめての不動産で資金が少ない場合を考えた具体的なケースをお伝えします。投資物件は築浅の利回りは特別高くないワンルームマンションで頭金200万円、ローン800万円で全ての諸経費を合わせて1000万円は用意したい金額であり、上限は1300万円位までと考えてください。この価格がベストとは限りませんが、極端に安いワンルームや地価の高い高額のワンルームはリスクが高くなると思いますので、あまりおすすめできません。なぜ諸経費込みの1000万円~1300万円に設定した理由は利回りという視点を中心にお話すれば理解出来ると思いますので、次に利回りについて見ていきましょう。

利回りは簡単に算出出来るものではない

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出典:株式会社コアー建築工房

不動産投資の広告を見ればまず価格、そして利回りを確認するでしょう。しかし、正確な利回りに関する知識を得ないと危険ですので解説します。まず、広告の表示されている利回りは表面利回りや想定利回りと呼ばれており計算式としては、「表面利回り(%)=年間賃料収入÷物件価格×100」で表されます。しかし、この数字は現実の収益率を表していないと言えます。なぜなら、物件を取得する場合は物件価格には追加でかかる諸経費が考慮されていませんし、物件の維持にかかる費用も計算されていません。さらに、常に入居者がいるとは限らないのにも関わらず満室状態で賃料収入を計算します。このように、収益を計算する上での重要な要素が入っていない表面利回りでの計算は避けるべきでしょう。では、他の方法があるかという話ですがきちんと存在しており、実質利回りと呼ばれます。計算式としては、「実質利回り(%)=(年間賃料収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」で表されます。先ほどの事例で実質利回りを考えると、家賃は6万円、年間諸経費10万円、物件価格に諸経費をプラスして1000万円ですので実質利回りは約6・2%になります。(金利分の-は考慮してません。)もしこれが表面利回りで考えると、家賃6万円、物件が1000万円で約7・2%になります。その差は約1%で対した差ではないと思われるかもしれませんが、1000万円の1%は10万円になり、1ヶ月では8300円程度のキャッシュの違いになります。また、5年で考えれば50万円も違います。今回は表面利回りと実質利回りの差が少ないケースですが、地方都市の物件ではその差が5%以上あることも珍しくありません。表面利回りで投資が成功するかは判断できません。しっかりと実質利回りを確認しましょう。

最初は理想の利回りとならない現実を受け入れる

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出典:株式会社フルキスペースデザイン

不動産投資は新築マンションやワンルーム、一戸建て、中古マンションやワンルーム、一戸建て、店舗物件や工場などがある中で今回は中古の築浅ワンルームを選びましたがこれには理由が3つあります。 それは、空室率が少なく、管理費用や修繕費が少なく、投資金額も大きくないタイプを考慮したからです。 はじめての投資の場合、空室のリスクをあまり考えずに利回りばかり考えます。しかし、空室になれば収入はゼロです。利回りもあったものではありません。 さらに、物件価格が安くとも、築年数が経過していたら管理費や修繕費が多く収益は少なくなります。そして、最初から3000万円~5000万円の中古アパートに投資をして高い収益を狙うのは初心者には困難でしょう。 たしかに、今回の事例は収益率は高くないです。しかし、違う側面から見れば人気があるからこそ利回りは高くなく、安定性がある投資物件と言うことも出来ます。 インターネットや雑誌、不動産投資の本などには「利回り30%で大儲け」「高い利回りで最速の資産構築を」などどいった内容をアピールしているものが多いです。 もちろん、可能性としては十分ありますし成功している方もある程度おられるでしょう。しかし、現実はそんな間単に儲けれるものではありません。 最終的な収益率が4%もあれば、不動産投資の初心者としては成功していると思います。現実的な収益を理解することが不動産投資に強くなる第一歩と言えるでしょう。

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