大きな資産「不動産投資」、よりベストな金利を選択して

確実な「不動産投資」をはじめる前に知っておきたい金利のこと

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資をスタートするとき、金融機関からの不動産投資ローンによる融資を受けその資金を調達する投資家は多いはずです。融資を受けるにあたり、金利が低い方が良いのは言うまでもありません。しかし、それ以上大切なことは現在の投資者本人の信用力と照らし合わせた適性金利であるかの判断です。もし今より低い金利でにローン返済中の経済状況と合わせた自身のローン金利を常に天秤にかける必要があります。アパート・マンション経営などで不動産投資をおこなう場合には特に借入額も多くなり、金利が1%下がると返済額に毎月数万円もの変動があることも少なくありません。通常の居住用不動産と違い、不動産投資では収益を得てその中からローン返済をおこなうことも可能です。とはいえ、少しでも早く繰り上げ返済し、安定した運用へ繋げたいと考えることでしょう。今回は不動産投資ローンの金利について考えてみたいと思います。

不動産投資ローンの仕組みとはを理解して、上手に金利と付き合う

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出典:株式会社フルキスペースデザイン

物件購入にあたっての自己資金ですが、不動産投資を考えた場合には数千万円程度、アパート・マンションなど大規模な物件を購入する場合には億単位の融資が必要なこともあります。これだけのまとまった資金をあらかじめ用意することは、投資家にとって大きな負担です。その仕組みを理解してより良いローン選びにお役立て下さい。物件を担保に融資を受けられる大きなメリットは「所有する不動産を担保」として融資を受けることが可能なローンという点です。これにより、少額な資金からの不動産投資が可能になりました。不動産投資ローンは使用目的や返済をおこなうことが可能である点と、その事業的な側面から、住宅ローンとは異なる審査が行われます。不動産投資ローンの特徴物件の資産価値その物件の価値を路線価やから考慮し、融資金額に見合うだけの担保力があるか判断されます。投資者の資産・収入物件自体の収益性の他に、もしもの時投資者本人の自己資金から融資金額を返済する能力があるかということも判断の1つになります。勤続年数や年収、他のローンでの返済自己などには考慮する必要があります。不動産投資ローンの金利「変動金利型」「固定金利型」大きく2つの不動産投資ローンがあります。「変動金利」固定金利より借入時の金利が低く設定されているものが多く、金利が低いうちにローンを完済すれば、固定金利に比べてコストを押さえられる点が特徴です。「固定金利」金利上昇リスクを考えずに長期的な運用計画を立てられる点が特徴です。変動金利との金利差による返済額の差を考えながら慎重に融資先を選択することが重要です。自己資金や物件価格からどちらを選択するか、しっかり判断していきたいところです。

不動産投資でポイントとなる「イールドギャップ」と「借換え」

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出典:pixabay

ある程度の長期的な借入れが予想される不動産投資ローン、返済中もある程度の収益を確保したいところです。なぜならば物件を取得し、築年数が新しい方が入居者にとっての魅力となり満室に繋がりやすいこと。また、物件の老朽化が発生する前にできる限りの収益を生んでおきたいと考えるからです。融資を受けた金利と物件の年間収益の利回りの差益(イールドギャップ)を運用初期から発生させることでより確かな投資プランへと繋がります。また、このイールドギャップを発生させるために、現状のローン金利より有利な条件へと借換えをおこなうことも検討すると良いでしょう。ここでは積極的な金利との付き合い方を解説していきます。「イールドギャップ」年間利回りが7%の物件で、ローン金利が3%の場合のイールドギャップは4%となります。不動産投資スタートした初期段階からイールドギャップが見込めれば安定した収益となり、繰上げ返済をおこなうことも可能になります。このことから、投資物件としての利回りが低い物件でも、ローン金利が低い場合には投資をおこなうメリットがあると言えます。また、反対に利回りが高い物件でも、ローン金利も高い場合には思った以上の収益が発生しない場合もあります。不動産投資ローンでは金利そのものが1番気になるところではありますが、このようにイールドギャップに注目した運用をおこなうことは大切です。「借換え」多額の融資を受けている金融機関から他行へ融資先を変更する、ということになりますので気にしておきたいポイントがいくつかあります。ローンを受けている期間を通して、どのくらいのキャッシュアウトが生じるのかは重要です。まずは、本当に借換えをおこなうメリットがあるかどうか慎重に計算すると良いでしょう。計算の結果、プラスと判断された場合には数百万円のキャッシュアウトを削減することが可能なこともあります。「金利交渉」返済実績や物件の運用状況をもとに、現在借入れをおこなっている金融機関へ金利引き下げの交渉を行います。投資者の状況が融資開始時より改善されている場合もあり、特に他行からの借換えを打診されている場合などは現在の借入先に相談してみると良いでしょう。今後その銀行から融資をうけられないのでは、という心配をせずに末長く信頼関係を継続したい場合にオススメできる方法です。

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