これだけは押さえておきたい!不動産投資の利回り事情

不動産投資の「利回り」って何のこと?どんな費用がかかるの?

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出典:finance singapore

「せっかく不動産投資をするのなら、なるべく利益をたくさん得たい」
そう考えるのは自然なことでしょう。
インターネット上でも、成功している大家さんが宣伝のために、「利回り○○%の大家」など、キャッチフレーズのように名乗るケースも見られます。
キャッチフレーズにするぐらいですから、「え、こんなに?どうして?」と驚くような数値を掲げています。
そうなると、「不動産投資ってこんなに利回りがスゴイんだ、じゃ、私もやってみたい」と思うかもしれませんね。
不動産投資において、利益は「○○円」で考えることもありますが、「○○パーセント」と、利回りで考えることも多いです。
では、「利回り」って何でしょうか?
利回りとは、投資した金額に対し、利益の割合のことをいいます。
不動産投資でいいますと、投資した金額は、購入した物件の金額に該当します。
物件購入後、家賃の収入を得ますが、管理費用や税金などの費用がかかります。
収入から費用を引いた金額が利益です。
購入した物件に対して、1年間で何パーセントの利益だったのかを計算したものが、利回りです。
なお、利回りは、不動産投資に限らず、株式投資での配当金など、他の投資でも使われます。
さて、気になる費用ですが、何にどのくらい費用がかかるか気になるところです。
物件の管理を管理会社にお願いする場合は、管理会社に管理費用を払う必要がありますね。
建物は経年劣化が避けられません。
ということは、将来的な大規模修繕にかかる費用も積み立てておきたいですね。
税金は固定資産税がかかりますし、都市計画税がかかる場合もあります。
家賃収入を得た場合、その収入は不動産所得に区分され、所得に対する所得税がかかります。
物件の購入時に、具体的な費用について把握することになるでしょう。
また、副業で不動産投資をする場合は、、本業の収入によっても所得税が左右されます。
不動産投資を検討している段階では、取り急ぎ、物件購入後には、税金や修繕費など、さまざまな種類の費用がかかることを覚えておけば大丈夫です。

不動産投資で利回りを上げる方法

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出典:株式会社コアー建築工房

不動産投資において、利回りを高くしたいと考える場合、簡単に考えられる方法が一つあります。
それは、家賃を上げることです。
家賃収入が多ければ、収入が増えます。
ただし、やみくもに家賃を高くすれば良いわけではありませんね。
それは、借りる側の立場になれば簡単にわかることです。
家賃が高い物件はどのようなものが考えられるでしょうか。
一つは、新築や築浅です。
かつ、設備が最新で、ハイグレードな物件は、家賃が高いです。
もう一つは、駅が近い、高層階で景色が良いなど、売りがあるものです。
買おうとしている気に入った物件がどれにも当てはまらない場合、家賃だけ高くしても借りる人が現れないのも、容易に想像がつきそうです。
そうした場合、設備の入れ替え、リフォーム、リノベーションなど、物件に手を加えて価値を高める方法を取るケースも多くあります。
特に、築年数が経った物件については積極的にリノベーションが行われ、「リノベーション物件」として多く出回っていますね。
築年数が経っているため、これまでは家賃を安くしないと借り手が見つからなかった物件も、お金をかけて最新のスペックやデザインを取り入れて、生まれ変わらせているのです。
物件の価値を上げれば、家賃を多少上げても借り手が見つかりやすくなるという、前向きな見込みもありましょう。
貸す側にとっては、リノベーションでかかったお金を回収するため、値上げせざるを得ない事情もありますが。
リフォームやリノベーションってどのくらいお金がかかるか、想像つきますか?
例えば、人気テレビ番組「劇的ビフォーアフター」を見てみると、さまざまな物件がリフォーム、リノベーションされていますが、かなりの金額がかかっていることがわかるでしょう。

高利回りの物件を買えば、不動産投資で成功できる?

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出典:イエタッタ

毎月決まった家賃収入が入る大家さんも、さまざまな理由で、毎月費用がたくさんかかるということが分かりました。
これから不動産投資を行う方も、なるべく利回りが高い物件、「高利回り」の物件を探したいと考えるかもしれません。
世の中には「高利回り」をアピールポイントにする物件がたくさん出回っています。
「うまい話には裏がある」とはよく言ったもので、高利回りだからといって、すぐ飛びつくのは危険ですね。
冷静に考えれば、わかると思いますが。
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは物件に対する収入だけの割合を言います。
実質利回りは、物件にかかるコスト(費用)を差し引き、物件に対する利益の割合を指すものです。
高利回りの物件として出回っているものには、それが表面利回りなのか、実質利回りなのかどうかを最初に確認しましょう。
実はランニングコストが高くつきそうだとか、人気のないエリアに位置するなど、その物件ならではの事情があるはずです。
物件の購入は詳しく情報収集し、慎重に検討していきましょう。

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