不動産の証券化

不動産の証券化とは

1016-A.jpg

出典:アパート経営のシノケン

不動産の証券化とは、証券を発行して調達した資金で不動産を取得して、その
不動産を投資運用することで生じた収益により、投資家に配当や利息を支払うこ
とをいいます。
不動産は処分したい時に処分しにくいという性質を持っています。
そのため、購入する人が一部の人間に限られてきます。この状況を流動性が低い
といいます。そこで、この流動性を高めて、広く一般にいきわたるように、
不動産から生じたキャッシュを受ける権利を証券化することが考案されました。

不動産証券化のタイプ

1016-B.jpg

出典:株式会社コアー建築工房

不動産証券化には2つのタイプがあります。1つは資産流動化型と、もう1つは、ファンド型です。
資産流動化型は、物件ありきの証券化ともいわれています。
原所有者がオフバランスを主目的に所有物件を処分するために利用されることが多いです。
もう1つのファンド型は資産運用型ともいわれています。
投資家から調達した資金をプールして、投資対象となる物件を幅広く、
市場から収集して、選択したものを投資して、運用するタイプになります。
証券化の対象となる不動産が決定されていないため、資金ありきの証券化ともいわれています。
具体的には、投資法人(リート)を利用しているのが、このタイプに該当します。

不動産の証券化の要件と効果

1016-C.jpg

出典:finance singapore

不動産の証券化においては、不動産投資という特別な目的のためだけに利用できる特別目的事業体が利用されます。この特別目的事業体は、事業の範囲を限定して、実際は外部に業務を委託しています。そして、この特別目的事業体には、倒産隔離と二重課税が発生しない仕組みが要件となります。倒産隔離とは、対象となる不動産をこの特別目的事業体に売却して、原資産保有者から分離させることをいいます。これにより、原資産保有者が倒産したとしても株主や債権者かからは、対象となる不動産に追求がされなくなります。また、配当に対して、二重課税が回避されることが要件になります。配当は、通常、法人税を支払った後の利益をもとに支払われます。なせなら、通常の会社が支払う利息は損金(法人税法の費用)になりますが、配当は損金とはならないからです。そして、配当を受け取る個人の投資家としては、配当所得の扱いで、法人の場合は益金の扱いになります。したがって、投資家にとって、課税対象となります。ただし、条件により、個人では、配当控除制度や、法人では受取配当金の益金不算入制度という優遇制度はあります。いずれにせよ、二重課税が発生しては、投資家にとって、魅力のある投資対象とはいえません。よって、特別目的事業体には、二重課税が発生しない仕組みが必要となります。
そして、不動産の証券化には、いくつかの効果が発生します。まずは、不動産投資に伴う様々なリスクの軽減です。不動産投資のリスクは、具体的には、災害リスクや管理リスク、不動産開発によるリスクになります。災害リスクは地震や津波、火災、水害などにあうリスクです。この災害にあった場合には、莫大な修繕費用が発生します。また、管理リスクは、経過年数による建物の劣化です。この劣化に対しても、修繕費用が発生します。不動産開発によるリスクは、予定通りの建設工事ができなかったり、建設工事が遅れてしまうことです。また、原所有者が所有するオフバランスの効果も生じます。オフバランスとは、貸借対照表(BS)に計上されないことをいいます。不動産の証券化により、固定資産が貸借対照表に計上されなくなり、不動産を処分した時と同じ効果が得られます。そして、いくつかの財務の指標の改善にもなります。具体的には、固定資産のオフバランスにより、有利子負債を圧縮できます。その結果、自己資本が増加し、総資産が減少するため、結果的に自己資本比率が増加します。そして、前述した不動産リスクの軽減により、リスクマネジメントも行いやすくなります。また、利益を維持できれば、固定資産の減少に伴い、総資産も減少するため、総資産に対する利益の割合となるROAの向上にもつながります。また、最近、上場企業を中心に行われているのは減損会計です。減損会計とは、地価の下落や固定資産の収益性の低下があった場合に、強制的に不動産の簿価を切り下げる会計のことをいいます。これにより、減損損失という費用が発生しますが、不動産の証券化により、このリスクを軽減することができます。
さたに、不動産の証券化では、実際の不動産の売買と比較して、様々なリスクとリターンに対応ができます。実際の不動産の売買の場合は、大抵が借入による資金調達で、リスクを一方的に背負う形となります。不動産の証券化では、デット型とエクイティ型の2つの形で証券を発行できます。デット型では、リスクとリターンが低く、エクイティ型では、リスクとリターンが高くなります。よって、様々なタイプの投資家からの資金調達ができ、幅広く資金を集めることが可能となります。

資料請求(3年間の短期運用)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ