不動産投資で気を付けるポイント

不動産投資に関する情報収集

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資には、賃貸経営か、売買で利益を得る方法の2つの方法があります。毎月、不労所得を得るには、賃貸経営がよいでしょう。ここでは、賃貸経営を例にとって、情報収集をどのように行うべきかを検討してみます。賃貸経営では、アパート経営とマンション経営の2つがあります。まずは、どちらを行いたいかを決めます。アパート経営であれば、1室あたりの金額は安いため、1棟単位で行うことが多いです。マンションの場合、1つの物件に多くの資金がかかるので、多くの物件を所有するより、特定の物件に狙いを定めて、投資を行う形が多くなります。いずれにせよ、まずは、市場の動向をリサーチする必要があります。例えば、不動産経済研究所では、その年の首都圏のマンション市場動向のデータを発表しています。例えば、2015年のデータでは、投資用物件の平均価格帯は2,500万円から2,700万円、人気のエリアは、板橋区、江東区などのデータです。このようなデータをリサーチすることで、人気の物件の相場やエリアを把握することができ、投資する物件のターゲットを決めやすくなります。また、アパート経営でもマンション経営でも、不動産投資の基本的なしくみや必要な知識を学習する必要があります。これらの情報は、昔から現在にいたるまで、あまり変化はないので、本から学んで、情報取集するのがよいでしょう。また、賃貸経営においては、不動産所得が発生します。この不動産所得は確定申告が必要になります。よって、税金の知識が必要になりますが、税金は、毎年改正されるため、できるだけ、最新の情報をネットで収集するのが最適でしょう。

優良な収益物件を見つける

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出典:finance singapore

優良な収益物件とは、空室が出にくいような人気のある物件になります。最初の手がかりとしては、
できるだけ物件の掲載数が多いサイトを参考に自分が投資したい物件を探します。
優良な収益物件は、物件を貸したいターゲットに人気がなければなりません。
お金のない学生であれば、アパート、社会人でファミリーであれば、マンションなどのようにターゲットにより、
住みたい物件は変わってきます。そして、物件選びで必ず、条件に出るのが駅からのアクセスの問題です。
誰でも、駅からは近いほうがいいです。ただし、学生の場合は、若いので、駅からの距離が遠くてもあまり苦にはならないでしょう。
むしろ、家賃の安さや学校へのアクセスの重点を置くでしょう。
一方で、社会人の場合は、毎日の通勤の問題があるので、駅からのアクセスや駅の路線の便利さを重視するでしょう。
また、ターゲットにかかわらず、大事になるのは、物件の周りの環境と設備の仕様です。
当然、この環境と設備に優れている物件は優良な収益物件となります。
これらの情報は、ネットで得るのは、難しいです。よって、実際に現地調査で行うより、ほかに方法はありません。
物件を貸したいターゲットを想定して、需要をつかみ、
最終的には、自分の足で、物件をリサーチするのが、優良な収益物件を見つけるプロセスとなります。

資金計画を立てる

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出典:アイジースタイルハウス

不動産投資を行う上で、基本となるのは、資金計画を立てることです。なぜなら、自己資金だけで、投資したい物件を購入するのは現実問題として厳しく、ある程度は銀行からの融資に頼らざるをえないからです。まずは、投資したい物件がアパートでも、マンションでも新築の物件か中古の物件かという問題です。新築であれば、設備の良さから人気は高まるでしょうが、中古の場合、あまり、人気は高まらず、最初に修繕やリフォームの費用を想定する必要も出てきます。この投資物件により、毎月の家賃収入を見積もる必要があります。銀行としても、多くの家賃収入が毎月安定して見込めるような物件に融資をしたくなるでしょう。したがって、前述したように、優良な収益物件をみつけることが資金調達を行う上でも、有利となります。そして、投資を行うからには、効率のいいリターンを期待したいです。ここれは、利回りにより判明します。利回りは、年間の家賃収入を不動産投資の金額で割ることで出ます。一般的にこの利回りは、5%が目安となります。当然、この数字も銀行は融資の基準として、参考とするでしょう。最後に、収支計画です。銀行としても、融資した金額を無事に返済できるのかという点を重視します。収入は家賃収入がメインとなるでしょう。
場合によっては、駐車場付きの物件で、駐車場の収入も見込める場合もあるかしれません。
そして、大事なのが、支出の見込みです。具体的には、修繕費、減価償却費、借入の返済と利息の支払いです。この収入から支出を差しい引いた金額がプラスにならなければ、不動産投資を行う意味がありません。そして、最終的には、年間の利益に対して、税金がどれくらいかかるのかも想定する必要があります。収入が安定していれば、問題ないでしょうが、空室が出るようなケースもあるので、稼働率も考えて、資金計画を立てるべきでしょう。

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