不動産投資の利回りはどのように計算する?

不動産広告で目にする「利回り」

1020-A.jpg

出典:三井ホーム株式会社

日頃自宅のポストに投函される不動産広告。現在住んでいる近辺で新居を探している人が多いことから、近隣の不動産売買情報を紙媒体でポストに投函するのは、不動産業界では重要な営業手段になっていると言えよう。自宅のポストに入っている不動産広告に毎回目を通していると、一概に不動産と言ってもさまざまな種類のものがあることに気付く。もっともシンプルだと感じられるのは、土地のみの販売情報だ。更地または古家付きでその土地の広さ・形状・最寄り駅からの距離などが記されている。中古住宅の販売情報も多い。マンション・戸建ともに、床面積・立地・築年数などが記されている。自宅を既に保有しているなら、これらの販売価格から自宅の現在価値を推し量ることもできる。新築のマンションや戸建ての販売情報は、特に上質の紙に印刷されていることが多い。


そんな不動産広告の中で、数としては少ないのだが時折目にするのが、「収益物件」である。読んで字のごとく、住むための物件ではなく、保有して人に貸すための物件である。例えば、「販売価格2400万円、全6戸すべてに現在入居中、家賃合計25万円、年間収益25万円×12か月=300万円、年間利回り300万円÷2400万円=12.5%」などと書かれている。入居者がいる状態で売りに出ているとは不思議な気持ちになるが、このように現在の年間収益から「利回り」を計算した状態で広告に載っているのである。


ちなみに、今回例として挙げた「利回り12.5%」は決して誇張ではない。このような年間10~15%ほどの「利回り」をうたう不動産広告を目にすることは決して珍しくないのだ。しかし、株式や投資信託、債券などに投資することを考えると、利回り12.5%は破格と言えよう。この「利回り」の通りに本当に運用できたとすると、ちょうど8年間で投資分が全額回収できることになり、しかも土地・建物という現物試算は手元に残ったままとなる。こんなにウマイ話があるのだろうか?そもそもそんなにオイシイ物件なら、なぜ現在の所有者は手放そうとするのだろうか?

「利回り」の計算に入れなければならないもの

1020-B.jpg

出典:finance singapore

残念ながら、「利回り12.5%」の不動産を購入したとしても、ちょうど8年間で全額回収できることは、まずない。なぜなら、不動産経営には無数のコストやリスクが付きまとうからだ。代表的なものを紹介しよう。


まずは、空き室が出るリスクだ。先ほどの例で言うと、6戸すべてに入居者がいる状態で算出されたのが「利回り12.5%」なのである。ひとたび空き室が出ると、その分家賃収入は減少することになる。すぐに新たな入居希望者が現れれば良いのだが、ふつう築年数が増えるにつれて家賃を下げないと、なかなか入居者は現れない。家賃を下げて入居者を募集しなければならず、その分収益は減少するのだ。


また、日本人は他人が使ったものをそのまま使うことにひどい拒否感を抱く。退去直後の「きたない」状態で入居者を募るのは無謀だ。このため、ハウスクリーニングはもちろんのこと、壁紙の張り替えやフローリングの交換、キッチンや浴室のリフォームなどを適宜行う必要がある。これらの出費は「利回り」から差し引かなければならないはずだ。


居住部分以外にも、建物の経年劣化によって修繕が必要となる個所は必ず出てくる。中古の物件の場合は、購入直後待ったなしで手を加えなければならないことも多い。それでなくても、地震や風水害などで物件が破損したら、やはり出費が必要となるのだ。


しかし、築年数が十分に経過したからといって、または空き室が埋まらないからといって立て替えることも自由にはできない。なぜなら、入居者の生存権はかなり強固に守られているため、おいそれとは追い出せないのだ。


以上のことを考えると、不動産投資の「利回り」がいかに絵に描いた餅なのかが分かるだろう。十分なノウハウがないことには、年間10%の利回りはおろか、元本割れの可能性だって十分にある。

不動産投資はREITで

1020-C.jpg

出典:ノムコム

不動産投資はそれでもやはり、十分なノウハウがあれば、高い利回りが確保できる投資方法なのだ。どうにかして、我々のような一般の個人投資家が不動産に投資できる方法はないのだろうか。


投資信託の一種に、「REIT」と呼ばれるものがある。「不動産投資法人(Real Estate Investment Trust)」の頭文字をとったもので、投資家はこの投資法人が販売する証券を購入することで、不動産投資に資産を投じることができる。REITの安心なところは、先ほど解説した不動産投資の難しいところを、優れたノウハウを持つ専門家が実行することだ。これによって、無駄なコストやリスクを避けることができる。もちろん手数料は発生するが、目くじらを立てるほどの高額ではない。


REITには、投資信託ならではのメリットもある。それは、少額から始められることだ。高くても1口100万円前後、安いものなら10万円を切る金額で、REIT証券を購入することができる。また、REITの中には上場投資信託(ETF)の形で、証券取引所で株式と同様に売買されているものもあるので、購入にさほどの手間がかかるものでもないのだ。


大きな利回りが期待できる不動産投資を、リスクを抑えて少額から始められるREIT、あなたの余剰資金をこのREITで運用してみてはいかがだろうか。

資料請求(想定年率6%)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ