「不動産投資をすると節税になる」それってホント!?

不動産投資をすると節税になるの!?

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出典:三井ホーム株式会社

突然ですが皆様、「不動産投資には節税効果がある」という話を聞いたことはありませんか?あるいは、「税金対策のために不動産投資をしませんか?」といった営業をされたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
この話、本当なのでしょうか?
答えは、YESでもありNOでもあります。


□初年度は節税になるけれど・・・
不動産を購入した場合、登録免許税や不動産取得税、仲介手数料(一部)について、当期の損金として計上することができます。そのため不動産を購入した“その年”に関しては、本業の事業所得や給与所得と損金通算することで支払うべき税額を減らすことができる場合があります。

利益の出る不動産投資は節税対策にならない

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出典:finance singapore

不動産を購入した場合、2年目以降についても以下の費用については、経費として計上することができます。
・固定資産税
・減価償却費・修繕費
・管理費
・火災保険料
・借入金利
・投資をするために発生した交通費等


これらのうち大きなウエイトを占めるのは減価償却費かと思いますが、投資対象としての不動産を購入してこれを運用する場合、通常は減価償却費等をマイナスしたとしても、課税対象となる所得は発生します。そもそも「投資」はプラスの財産を生むために行うものであり、減価償却費を引いたくらいでマイナスになるのであれば、つまり、その程度の家賃収入しかないのであれば、不動産投資をするメリットがありません。もっと言えば、節税対策のために不動産投資をするのがそもそもの間違いである、というわけですね。


□利益を生む限り、そこには課税が発生する
不動産を運用して家賃収入等の利益を得た場合、そこには課税が発生します。極端な言い方をすれば投資対象としての不動産は“儲けるために”購入するわけですから、順調にこれを運用することができていれば、当然その分だけ税金を支払わなければならなくなるわけですね。


ただし、不動産投資をする中で何の節税対策もできないのかというと、そういうわけではありません。例えば「修繕費」についてですが、これは「バリューアップ」や「追加的資本的支出」に該当しない限り、当期に一括で損金計上することができます。そのため本業が順調にいって利益が大きく上がった年については、念入りな修繕をしてこれを損金として計上し、所得総額を減らす、というのもいいでしょう。
またきちんと修繕をして不動産を良好な状態に保っていれば、賃料を高く取れる状態を維持することができます。するとその物件を手放すことになった際、通常は賃料から逆算した表面利回りによって売却価額が決定しますので、高い賃料を維持していればそれだけ物件を高く売ることもできます。

節税対策になる投資商品はないのか

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出典:アイジースタイルハウス

では、節税対策になるような投資商品は、何かないのでしょうか。
例えば数年前から話題になっている太陽光発電ですが、これについてはグリーン投資減税を利用することができるため、ある程度の節税効果を維持しつつ高い利回りを期待することができます。


また、船舶のオペレーションリースや飛行機のオペレーションリース、生命保険についても節税効果と利回りとの両方を期待することができるでしょう。
ただしこれらの投資商品にはどれも、「長期間にわたってキャッシュを拘束されてしまう」というデメリットがあります。


□税金を支払った後で再投資をしたほうがいい
これは不動産投資に限ったことではありませんが、投資をして利益を得た場合、その所得については潔く税金を支払い、そのうえで残ったお金を再投資する、という方が長期的に見た場合はハイパフォーマンスを実現することができる、といえます。


例えば不動産投資によってある程度の利益を得た場合、税引き後の資金を今度は不動産投資信託(REIT)に回す、というのもいいでしょう。
通常の不動産投資では自分で物件を購入し、これを賃貸・売却することによって利益を生む必要がありますが、不動産投資信託の場合は、自分で不動産を購入する必要がありません。これはいわば投資信託の不動産版、といったものですので、投資金額を信託し、集まった資金を不動産投資のプロが運用し、それによって得られた利益が分配されます。
そのためREITであれば、まとまった資金がなくても不動産投資をすることができます。


また投資をする際はある程度のリスク分散をする必要がありますが、不動産投資によってこれをするとなると、かなりの資金力が必要になってきます。この点、不動産投資信託であれば複数の物件が運用されていますので、少ない投資金額でもリスク分散の恩恵を得ることができるのです。


投資をして利益出した以上そこに課税が生じるのは致し方ありませんので、「以下に節税をするのか」ということよりも、税金を支払ったうえで残った金額を「いかに再投資するのか」ということに意識を向けてみてはいかがでしょうか。

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