不動産投資を始まる前に知っておきたい!金利の仕組みについて

投資ローンと住宅ローンの違いとは

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出典:finance singapore

投資対象としての不動産を購入する際、キャッシュで一括払い、という方はおそらく少ないでしょう。ほとんどの方が、融資を受けて物件を購入することになるかと思います。
借入をして不動産を購入する場合、毎月の返済額は「借入元本」と「金利」を合わせた金額、ということになります。ここで重要になってくるのが「金利」で、例えばローンの返済期間中に金利が上がってしまった場合、当然、毎月の返済額が増えてしまいます。
そのため借入をするにあたっては、金利の仕組みなどについてある程度理解しておくことが大切です。


□不動産投資で利用するのは・・・
借入を行う場合に良く混同されがちなのが「投資ローン」と「住宅ローン」ですが、投資対象としての不動産を購入する場合は「投資ローン」を利用することになります。


では、投資ローンと住宅ローンとでは何が異なるのでしょうか。


投資ローンは、“投資”という性質上、住宅ローンと比べて返済可能性が低いと考えられています。また“自分たちが住むための家”を購入するために利用する住宅ローンに比べて“投資対象としての不動産”を購入するために利用する投資ローンは、需要が低くなっています。
そのため投資ローンは住宅ローンと比べて審査が厳しうえ、金利も高めに設定される傾向にあります。


□住宅ローンは利用できないの!?
投資ローンは審査が厳しいうえ金利も高い…。となると、「それならば住宅ローンを利用して物件を購入すればいいのではないか!?」と考える方もいらっしゃるかとは思います。
しかし投資物件を住宅ローンで購入した場合、契約違反や法律違反に該当し、借入額の一括返済を求められたり、最悪の場合は刑罰を科せられたりする可能性もあります。


もちろん、住むつもりで買った家を使わなくなったため賃貸することにした、という場合など“結果的に住宅ローンが投資になってしまった”というケースは特に問題ありませんが、最初から投資に使用する目的に不動産を住宅ローンで購入するということは、認められていません。
そのため借入をして投資対象の不動産を購入するという場合は、「投資ローン」を利用することになります。

金利の仕組みについて知っておこう

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出典:ノムコム

高めの金利が設定されている「投資ローン」ですが、金利は、「変動金利」と「固定金利」という2つのタイプに分けることができます。


□変動金利とは
まず変動金利についてですが、これは金利が定期的に変動するタイプのものをいいます。金利については半年に1回、返済額については5年に1回の見直しが行われるのです。ただし無制限に返済額が増えてしまうのかというとそういうわけではなく、金利の上昇を原因として返済額が増えるという場合、その上限はそれまでの返済額の1.25倍まで、と決められています。


□固定金利とは
これに対して固定金利とはその名の通り、金利が完全に固定されているタイプのことを言います。例えば最初に金利3%として設定された場合、社会情勢の変化等によって変動金利の方が10%近い金利を払っていたとしても(そんなことはまずないでしょうが…)、固定金利であれば3%のまま変わりません。


□どちらがいいの!?
では、不動産を購入するにあたって借入をするという場合、変動金利と固定金利、どちらを選択すべきなのでしょうか。上の説明を見る限りは固定金利の方が魅力的に思えるかもしれませんが、現在のところ、変動金利の方が金利が低い状態となっています。
そのため現時点での話をすれば、固定金利よりも変動金利を選択しておいた方が得策といえるかもしれません。

金利の上昇を回避する方法について

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出典:アイジースタイルハウス

変動金利の方がお得、とはいっても、将来にわたって金利が上がらないとは言い切れませんし、できる限り金利の上昇は避けていきたいところです。では、変動金利を選択した場合に金利の上昇を回避するには、どうすればいいのでしょうか。


□繰り上げ返済がおすすめ
ひとつおすすめしたいのは、資金的な余裕があるときに繰り上げ返済をしておく、という方法です。
皆さご存知の通り、現在は普通預金や定期預金にお金を預けていたとしても、雀の涙ほどの金利しかつきません。そのため資金的な余裕が出た場合は、これを預金するのではなく繰り上げ返済に充てたほうが得策なのです。
利息は【借入残額×金利】によって算出されますので、繰り上げ返済によって借入残額を減らしておけば、例え金利が上昇したとしても支払うべき利息額が少なくて済むわけですね。
そのため「最近金利が上がってきているな・・・」とカンジタ場合は、どんどん繰り上げ返済をしていくことで金利上昇のリスクを回避することが可能となります。


投資ローンを利用して不動産を購入しこれを運用するという場合、金利の問題は必ずついて回ってきます。そこでこれから不動産投資を始めようとしている方は、この金利の仕組みや金利上昇のリスクを回避する方法についての理解を深めておきましょう。

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