不動産投資を始める方必見!無駄な税金を払わないために知っておくべき経費

不動産投資において認められる経費とは

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出典:finance singapore

これから不動産投資を始めるという場合、必ず把握しておかなければならないのが「税金」に関することです。我が国の税制においては不動産所得にかかる総収入金額から必要経費を差し引いた金額に対して課税が生じるため、「どのような費用を経費として計上することができるのか」という点についてしっかり把握しておく必要があるのです。


□現在認められている12の経費
ちなみに不動産投資をする場合、認められる経費には以下のようなものがあります。


・租税公課
・損害保険料
・修繕費
・借入金利息
・減価償却費
・交通費
・管理費
・通信費
・新聞図書費
・接待交際費
・消耗品費
・その他、税理士に依頼する際にかかった費用など


□やり方次第で税金対策になるものも…
これらのうち租税公課や損害保険料などについては出て行った金額を必要経費としてそのまま計上することになりますが、中には、そのやり方次第で税金対策ができるものもあります。
※もちろん、合法的にですよ!


□「不動産投資をすれば税金が安くなる」は間違い!?
不動産投資にかかる税金の話をすると、「不動産投資をすれば節税になるってホント!?」という話が良く出てきます。
ではこの話、本当なのでしょうか?
空室ばかりで全く儲からない不動産を購入するというのであれば話は別ですが、不動産を賃貸して家賃収入を得るという場合、減価償却費等を差し引いたとしても利益は発生します。というよりも、そうでなければ不動産投資をする意味がありませんよね。


そのため「節税のために不動産投資をする」というのは間違いということになりますが、上でも書いたように、必要経費の計上時期などを工夫することで、ある程度節税することは可能です。

修繕費は税金対策をするうえで使い勝手がいい!

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出典:ノムコム

不動産投資において認められている必要経費の中で、特に使い勝手がいいのが「修繕費」です。
不動産物件は時間の経過とともに劣化してきますので、適宜「修繕」を行う必要があります。そしてこの修繕にかかった費用については、当期に一括損金計上することが認められています。
そのため本業で儲かった時など税金の額を調整したいという場合には、念入りに修繕をすることによって修繕費を多めに計上し、ある程度の節税をすることができるのです。


□バリューアップ・資本的支出に該当しないよう注意!
ただしこの修繕費ですが、「バリューアップ」や「資本的支出」に該当する場合は、一括損金計上することができません。どこまでが「修繕」でどこからが「バリューアップ」なのかということについてはその境目があいまいなのですが、以下のような場合は、修繕であると判断されるようです。


・物件の壁やバルコニー等の塗り替え
・ドアやトイレ、換気扇、バスルーム、台所など部屋にある設備の修理
・畳の取替え
・ふすまや障子の張り替え
またこれらの費用以外に、3年以内の周期で行われる修繕や20万円未満の修繕にかかった費用についても、修繕費として計上することが可能です。


これに対して以下のような行為については、資本的支出・バリューアップとみなされてしまうようです。


・固定資産の価値を高める行為
・物件の耐久性を増強させる行為
・建物の改造や改装
・建物に何らかの設備を物理的に付け加える行為(避難階段の設置など)


税金対策のために建物の修繕をするという場合には、その費用を「修繕費」として計上できるかどうか、税理士さんに相談してみるというのもおすすめです。

不動産投資において認められる経費|借入利息

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出典:アイジースタイルハウス

投資対象としての不動産を購入するという場合、多くの方は借入をしてその資金を調達することと思います。そして借入をした場合、当然ではありますが借入元本に利息を合わせた金額を返済していかなければなりません。
不動産投資においては、この「借入利息」についても必要経費として計上することが認められています。


現在は金利が低めに設定されている変動金利型を選択している方が多いかと思いますが、そうなってくると気になるのが金利の上昇ですよね。金利が上昇した場合、毎月の返済額が上昇してしまいます。
しかし金利の上昇も悪いことばかりではなく、借入利息を必要経費として計上することで、税金対策をすることができます。また金利が上昇しているということはそれだけ日本の景気が良くなっているということでもありますので、所有している物件の価格が上昇するという効果も期待することができます。


不動産を運用する場合、利益が出る以上その部分について起こる課税については、しっかり払っていかなければなりません。そのため不動産投資をすること自体に節税効果を期待することはできませんが、物件の修繕をする時期を調整することである程度の税金対策をすることは可能です。
また税金を支払って残った資金については、利回りの良い投資商品に再投資する、というのもおすすめです。

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