元本割れを防ぐために知っておきたい!不動産投資に潜むリスクとその回避法

いいことばかりとは限らない不動産投資

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出典:ココロノコエ.com

「不動産投資」というと、安定した家賃が入ってきて手堅くがっつり稼げる、というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
確かに不動産投資では、家賃収入などの「インカムゲイン」と価格変動によって生じる「キャピタルゲイン」という2種類の利益を期待することができます。また不動産は株式と比べて価格変動のリスクが低く、比較的安定した運用ができるのも特徴です。


だからといって、全くリスクがない、あるいは全くデメリットがないというわけではありません。不動産投資には様々なリスクがあるため、これから投資を始めようという方は、どのようなリスクがあるのかということについてきちんと把握しておく必要があります。

不動産投資に潜む様々なリスクについて

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出典:アイジースタイルハウス

では、不動産投資にはどのようなリスクが潜んでいるのでしょうか。ここからは、不動産投資に潜むリスクについて、具体的にご紹介していきます。


■空室のリスク
「家賃収入で儲ける」というのは、あくまでもその物件に入居者が入れば、という前提にたった話です。もしも入居者が決まらず空き家のままであった場合、当然ですが家賃収入は一千も入ってきません。また、ローンを組んで物件を購入している場合、毎月の支払いがあることを考えると赤字になってしまう可能性もあるのです。
そのため投資対象としても不動産を購入する際は、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。


■家賃滞納のリスク
仮に入居者が決まったとしても、その入居者が不誠実な方であった場合、家賃を滞納されてしまう可能性もあります。
もちろん家賃を払わない入居者に対しては建物明渡訴訟の提起によって出て行っていただくこともできますが、そのためには裁判費用や弁護士費用が必要になります。これらの費用は保証会社を入れていればここが負担してくれますが、そうでないという場合、家主である物件の持ち主が負担することになります。


■管理会社倒産のリスク
不動産投資をするうえで意外と見落としがちなのが、賃貸管理をしてくれる会社が倒産した場合に生じるリスクです。
というのも賃貸管理会社が倒産した場合、敷金や原状回復費、クリーニング費、家賃等を回収できなくなる可能性があるのです。もちろん管理会社に資力があれば返済してもらえる可能性がありますが、そもそも資金力が無くなったから倒産するわけで…。
そう考えると、これらの費用が戻ってくる可能性はゼロに近いでしょう。


以上のように不動産投資には、実に様々なリスクが潜んでいます。

不動産投資に潜むリスクを回避する方法

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出典:IntelligentBuyer.com

では、不動産投資に潜む上記のようなリスクを回避するには、どうすればいいのでしょうか。ここからは、不動産投資におけるリスクの回避法について解説してきたいと思います。


□分散投資をする
これは不動産投資に限ったことではありませんが、元本割れをはじめとする様々なリスクによる影響を最小限に抑えるには、「分散投資をする」ということが重要になってきます。
不動産投資でいうと、不動産物件を1件しか持っていなかったという場合、天災やその他の事情によってこれが使えなくなったときには大きな損失が発生します。また複数の物件を持っていたとしてそれが全て国内の不動産であったという場合、市場全体が落ち込むような事態が発生すれば、その価値が目減りしてしまうことがあります。


そのため不動産投資をするにあたっては、様々なリスクを考慮したうえで分散投資をし、これを回避する必要があるのです。


□投資初心者さんにはREITがおすすめ
ただし、不動産投資においてリスク分散をするとなると、莫大な費用が必要になってきます。また国内だけでなく海外の物件も購入して運用するという場合、資金力についてはもちろんですが、それ以外にもかなり専門的な知識が必要になってきます。
そうなると、投資初心者ではどうすることもできませんよね。


そこでおすすめしたいのが、REIT(不動産投資信託)です。
REITでは、複数の投資家から集めた資金を元に様々な不動産を購入・運用し、これによって得られた利益が投資家に分配されます。またREITの中には、国内だけでなく海外の不動産物件も投資対象としているものがあります。
つまりREITであれば、特別な知識や資金力がなくても、分散投資の恩恵を享受することができるというわけです。


また実際に不動産を購入して運用するという場合、「物件の価値が下がりそうだから手放したい」と思ってもなかなか売ることができないということがあります。これに対してREITの場合、不動産と比べて簡単な手続きで売却することができます。
もちろんREITも良いことだけではなく、例えば不動産市況全体が落ち込むような事態になった時は元本割れを起こす可能性があります。しかし実際に不動産を購入してこれを運用する場合について回ってくるリスクを考えると、十分魅力的な投資商品であるということができます。

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