不動産投資よる安定した資産運用をするために!利回りについて知っておくべきポイント

そもそも「利回り」ってなに!?

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出典:株式会社コアー建築工房株式会社コアー建築工房

投資対象としての不動産を購入する場合、まず気になるのは、その「利回り」ですよね。
利回り・・・。
何となく気にしてその数字をチェックしてはいても、その本当の意味について実はよくわかっていないという方は意外と多いようです。
ここでつまずいていると不動産投資によってコツコツ資産運用をするはずだったのに大きな損失が発生・・・、なんてことにもなりかねませんので、投資対象としての不動産を探す前に、「利回り」とは何なのかということについてしっかり理解しておきましょう。


□投資したお金に対してどのくらいリターンがあるのか
不動産投資における「利回り」とは、シンプルな言い方をすると投資したお金、つまり不動産を購入する際に支出したお金に対して、どのくらいのリターン、つまり家賃収入が望めるのか、その割合を示した数字のことを言います。
つまり投資不動産の利回りを見れば、その物件を購入・運用することでそのくらいの利益を得ることができるのか、ある程度判断することができるというわけですね。

利回りには種類があった!?

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出典:イエタッタ

投資対象としての不動産を選ぶうえでひとつの基準となる「利回り」ですが、実はこの利回りは、3種類に分けることができます。「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」です。
では、これらはそれぞれどういったものなのでしょうか。くわしく見ていきましょう。


□表面利回り
表面利回りとは、以下の計算式によって算出されます。
【表面利回り=年間の収入÷物件の購入価格×100】
不動産会社が魅せてくれる販売図面に表示されているのがこの表面利回りで、その不動産を運用するとどのくらいの収益が見込めるのかについて、大まかな数値を示しています。「グロス利回り」なんて呼ばれることもあるようですね。


□想定利回り
次に「想定利回り」についてですが、これは現在空室、あるいは売主が入居している物件に関して、これを賃貸に出した場合に得られるであろう収益の指標を表したものです。そしてこの想定利回りは、以下の計算式によって算出されます。
【想定利回り=想定年間収入÷物件の購入価格×100】


ここまでは部屋の中の状態の違いだけで、その計算式や理屈はほぼ同じ感じですね。


□実質利回り
最後に、実質利回りについてです。
実質利回りとは、物件の管理費をはじめとするランニングコストを差し引いたうえでその収益性について計算したもののことを言います。
そして実質利回りは、以下のような計算式によって算出されます。
【実質利回り=(年間の収入金額-年間の支出金額)÷物件の購入価格×100】


ちなみにここにいう「年間の支出金額」とは、以下のようなものになります。
・建物管理費
・修繕積立費
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・賃貸管理会社管理費
・弁護士や税理士に対する報酬

利回りが高い物件に出会った場合に注意すべきポイント

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出典:finance singapore

さて、物件選びをする際とても参考になる「利回り」ですが、利回りが高い物件を見つけたからといってすぐに飛びついてしまうのは考えものです。
不動産会社で見せてもらった物件の「表面利回り」が高かったという場合、「これはチャンス!」と思って飛びついてしまいがちですよね。でも、表面利回りの計算式をもう一度確認してみてください。


大切なことを忘れてはいませんか!?


そう、表面利回りというのはあくまでも、入居者が入ってきちんと賃料収入が得られた場合の数値なわけですね。また仮に入居者が入ったとしても、表面利回りが表す指標にはその物件を管理していくのにかかる費用が盛り込まれていません。
つまり表面利回りだけに踊らされてその物件に飛びつくと、後になって後悔する可能性があるというわけですね。


□地方の物件には要注意
地方には、「利回り25%」などにわかには信じがたい数値を出している物件が沢山あります。
しかしその数値はあくまでも満室稼働時に出る利回りであって、空室リスクについては計算されていないことがほとんどです。
また地方にある物件の場合、いざ手放そうと思っても需要が少ないためなかなか買い手が見つからないという可能性もあります。


□物件を購入する際は実質利回りをチェック
そこで投資対象としての物件を購入する際は、必ず「実質利回り」をチェックするようにしましょう。また「利回り」だけに踊らされず、その賃料は適正化、その物件に対する需要はあるか、周辺の開発状況はどうか、といった点についても確認しておくことが大切です。


□不安な場合は不動産投資信託もおすすめ
投資対象としての不動産物件を購入するにあたっては、ある程度専門的な知識が必要となります。そうすると、これから資産運用を始める方がいきなり不動産投資をするというのは、少し荷が重いかも知れません。


そういった場合には、不動産投資信託をおすすめします。不動産投資信託ではファンドが投資家から資金を集め、これをもとに投資のプロが複数の不動産を運用していきます。そのため不動産投資に関する専門的な知識がなくても、気軽に資産運用をすることができるのです。


本格的な不動産投資をする前に、まずはお試し感覚で不動産投資信託にチャレンジしてみるというのもいいかもしれませんね。

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