不動産投資に伴うリスクとその回避法まとめ

借入に伴うリスクとこれを回避する方法

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資をするためには、投資対象として不動産を購入しなければなりません。もちろん手元に十分な資金がありそれを元手に投資を始めるというのが理想的なのでしょうが、そういった方はあまり多くありませんよね。
多くの方は、銀行等で借入をして不動産を購入することになるでしょう。
そして借入をして投資対象としての不動産を購入する場合、そこには“あるリスク”が伴います。それは、金利上昇のリスクです。
現在は固定金利型よりも変動金利型の方が利率が低いため、変動金利型のローンを組む方がほとんどではないかと思います。そうすると、経済情勢の変化などによって金利が上昇する可能性があるのです。


では、借入に伴うリスクを回避するにはどうすればいいのでしょうか。


まずおすすめしたいのは、できるだけ早いうちに借入割合を減らしておく、という方法です。具体的には、10年以内に「借入割合40%以内」を達成しておくといいでしょう。
金利は借入残額と利率を元に算出されますので、借入残額が少ないということはそれだけ金利上昇に伴うリスクが少ないということでもあります。
この点、借入割合が少なければ、仮に金利が上昇したとしても家賃収入などによって返済をすることができ、損失を出さずに済みます。そしてこの“損失を出さずに済むライン”が、「借入割合40%以内」なのです。


現在の経済情勢を考えるとある日突然金利が倍になるというようなことは考えにくいので、借入をして不動産投資をするという場合、とりあえずは10年以内に借入割合を40%以内にすることを目標としましょう。

空室に伴うリスクとこれを回避する方法

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出典:Circuito Mato Grosso

「不動産を運用して家賃収入を得る」
これは不動産投資の基本スタイルですが、家賃収入は、入居者がいて初めて得られるものです。どんなに魅力的な物件でも、入居者がいなければ、つまり空室が発生してしまっては意味がありません。
これがいわゆる「空室のリスク」ですが、このリスクを回避するにはどうすればいいのでしょうか。


①賃貸需要が大きい立地に建っている物件を選ぶ
一般に空室リスクは、【需要×人気×営業力】によって算出されます。そのため空室リスクを回避するには、「需要」「人気」「営業力」のそれぞれについて対処することが大切です。


まず「需要」についてですが、これは賃貸需要が高い土地に建っている物件を選ぶことで、対処しましょう。具体的には、


・東京23区内
・企業や学校が集積している場所
・駅から近いなど利便性がいい場所


などがおすすめです。


②人気のある物件を選ぶ
空室リスクを回避するには、人気のある物件を選ぶことも大切です。
皆様が不動産を借りる時のことを想像してみてください。手入れが行き届いていてお洒落な物件とボロボロのアパート、どちらを借りたいと思いますか!?考えるまでもなく、前者の物件でしょう。
ただし綺麗な物件であれば必ず入居者が入るのかというと、そういうわけでもありません。
例えば同じエリアに建っている同じクラスの物件ならば、当然家賃が安い方の部屋から埋まっていきます。また、どんなにキレイな物件でも家賃がかなり高いとなれば、やはり借り手はなかなか見つからないでしょう。


つまり空室リスクを回避するためには、借りやすい価格帯で適度なグレードの部屋を所有することが大切なのです。


③入居者を上手く募集する
どんなに魅力的な物件でも、どんなに好立地に建っていても、入居者が見つからなければ意味がありません。
そこで重要になってくるのが「入居者募集のノウハウ」です。
ご自身にそのノウハウがある場合は特に問題ないのですがそうでない場合、賃貸管理会社を上手く活用するといいでしょう。ただしどのくらいのノウハウがあるかはそれぞれの会社によって異なりますので、


・入居率
・入居率の算出方法
・管理戸数


等を確認し、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

家賃滞納のリスクとこれを回避する方法

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出典:ノムコム

せっかく入居者が入っても、その入居者に家賃を滞納されてしまっては収入が入ってこなくなってしまいます。では、家賃滞納のリスクを回避するには、どうすればいいのでしょうか。


当然ですが、家賃滞納は、時間が経てば経つほどその被害額が大きくなっていきます。
そこで家賃の滞納に対しては専門家を利用し、早急に対処することが大切です。対応が後手に回ると家賃の回収可能性が低くなってしまいます。


また家賃滞納リスクに対しては、滞納保証サービスを提供している賃貸管理会社を利用するという方法もおすすめです。
「滞納保証」とは万が一家賃を滞納された場合に滞納発生月からの家賃が保証されるというもので、保証期間が1年ほどあるプランを契約しておけば、安心できるでしょう。
保証期間や保証金額によって料金が変わってきますし賃貸管理会社によって料金が異なりますので、複数社につきチェックしておくことをおすすめします。

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