不動産投資で失敗しないために!利回りについて知っておくべきことまとめ

不動産投資における利回りとはどういうものなのか

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出典:MFクラウド

投資対象としての不動産の販売図面には、必ず「利回り」が記載されています。これは不動産投資をする方が必ずチェックする項目ですが、そもそも「利回り」とは、どういったものなのでしょうか。


利回りとは簡単に言うと、「投資したお金に対してどのくらいのリターンが得られるのか」ということを割合で示したものになります。ちなみに不動産投資における利回りはその物件を1年間運用した場合にどのくらいの利益が得られるのか、ということを示しており、その不動産を購入するかどうかの判断基準として用いられています。

不動産投資における利回りの種類とその計算方法

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出典:アイジースタイルハウス

不動産投資における利回りは、その性質や計算方法によって【表面利回り】【想定利回り】【実質利回り】の3種類に分けられます。では、これらの利回りはそれぞれどういったもので、どのような計算式で算出されるのでしょうか。


①表面利回りの概要とその計算方法
表面利回りは、以下のような計算式によって算出されます。


【表面利回り=年間収入÷不動産の購入価格×100】


投資対象としての不動産の販売図面に記載されているものの多くが、この表面利回りになります。
販売価格は同じであるものの表面利回り5%である物件Aと表面利回り8%である物件Bであれば、物件Bの方がお得なように思えますよね。しかし、話はそう単純ではありません。


というのも表面利回りは大まかな収益指標になりますし簡単な計算式で算出することができますが、その数値には空室になった場合のリスクや物件を運用するためにかかる費用などが加味されていません。
また、不動産投資におけるリスクと表面利回りは、反比例するともいわれています。
そのため投資対象としての不動産を選ぶ際には表面利回りにだけ着目するのではなく、他の要素も十分に加味する必要があります。


②想定利回りの概要とその計算方法
そこで登場するのは、「想定利回り」です。この数値は、以下のような計算式によって算出されます。


【想定利回り=想定年間収入÷購入価格×100】


想定利回りを計算する際は、現在の賃料相場を元に物件を賃貸した場合の収益指標を出していきます。そのため表面利回りと比べると現実に近い数値が出されるのですが、不動産を運用していると空室が発生することもありますので、実際の利回りは「想定利回り」よりも低くなると考えておいた方がいいでしょう。


③実質利回りの概要とその計算方法
最後に、実質利回りについてです。この数値は、以下のような計算式によって算出されます。


【実質利回り=(想定年間収入-想定年間支出)÷不動産の購入価格×100】


この計算式を見てわかるように、実質利回りには不動産を運用する際にかかる経費についても加味されています。そのため実質利回りは、不動産投資をするかどうかを判断するにあたってとても有用な判断指標になるといえます。


投資対象としての不動産を探しているとどうしても利回りが高い物件に目が行ってしまいがちですが、ただ単に数字の高低を見て物件の良し悪しを判断するのではなく、表示されている利回りがどのような種類のものなのかということについて、慎重に考えることが大切です。

高利回りの物件を探す方法について

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出典:MFクラウド

ここまで不動産投資の利回りについて解説してきましたが、これから投資対象としての不動産を購入しようとしている方としては、少しでも利回りが良い物件を探したいと思われていることと思います。
では、利回りが高い物件は、どのように探せばいいのでしょうか。


ここで一つ確認しておくべきことがあるのですが、ここにいう「高利回り物件」とは、ただ単に表面利回りが高い物件のことではありません。ある程度の利回りが予想できるうえ割安価格で販売されている物件のことを、つまり“良い物件がお得に販売されている物件”のことを高利回り物件と呼びます。


そしてこの高利回り物件を探したいという場合、狙い目としてはまず、売り主が売却を急いでいる物件がおすすめです。
人が不動産を売却したいと思う理由は実に様々ですが、中には本業の資金繰りが苦しい等の理由から現金を融通するために不動産の売却を決断される方もいらっしゃいます。そういった事情で売りに出されている物件については、すぐにでも現金で支払いができる、といった条件をちらつかせることで購入価格の交渉をし、高利回りの物件を割安価格で購入できる可能性があります。


高利回り物件を手に入れたいという場合、あえて空室になりやすい要因がある物件を探すというのもおすすめです。古くなってきた物件や空室が目立つ物件であっても、リノベーションやリフォームをすることによって満室にすることができる場合があります。
そのためリノベーション等にかかる費用を考えたうえで採算がとれる価格で物件を購入できた場合、その物件はあなたにとって高利回りの物件となるのです。

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