知っておきたい不動産投資でよくある失敗とは?

不動産投資をはじめる前に

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出典:三井ホーム株式会社

皆さんは不動産投資と言ったらこんなイメージを持っていませんか?
働かなくても勝手に収入が入ってくる=不労所得 ローンも家賃だけで返済、自己負担なし=安心安全 このように考えている方も多いのではないでしょうか?
以前は地主や一部の資産家のみの特権のように扱われていたのが不動産投資です。
しかし、現在ではマンションの一室から簡単に始められることもあってサラリーマンでも手が届く投資の一つとして注目を集めています。
都市銀行でも不動産投資用ローンが取り扱いされるなど、実践のハードルも低くなってきていることも注目を集める理由も一つだといえるでしょう。
さて、そんな近年急増している不動産投資家ですがすべての投資家が成功しているわけではありません。
安全であるといわれている不動産投資ではありますが、あくまで投資なのです。
期待するリターンに対して当然相応のリスクを背負っていることを忘れてはいけません。
実際に失敗している投資家も多いのが不動産投資なのです。
ここでは不動産投資を考えている方に、はじめる前に知っておいたほうがいいよくある失敗とその対策を解説していきたいと思います。

実際によくある失敗例

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出典:アイジースタイルハウス

では、不動産投資の失敗例について見ていきましょう。
基本的に不動産投資において、ほとんどの失敗は以下の3つに集約されます。
1.購入物件の空室問題
2.ランニングコストの計画性が足りない
3.不動産ローン金利の見通しと計算外の固定資産払い
もちろんこれ以外の失敗も少なくありませんが、最低限これらについては知っておこなければならないでしょう。
いかにひとつずつ解説していきたいと思います。


1.購入物件の空室問題
不動産投資の基本はインカムゲインです。
不動産投資をはじめるにあたって専門家である不動産屋、銀行などにコンサルティングしてもらうことになるでしょう。
このときには不動産に入居者がい続けることを前提として金利、返済計画の設計・計算が行われることになります。
つまり入居者からの賃貸収入がすべての柱になるということです


不動産投資で最もよくある失敗ですが、自分の所有不動産以外にも次々と建物は建設されており、当然相対的に築年数が高くなる保有物件は入居率が低下する傾向になります。
また、入居率が低下すると新規入居者獲得のために賃料の引き下げを行わなくてはならないことも多く、収入が低下することで当初の計画が崩れてしまうのです。


2.ランニングコストの計画性が足りない
最近ではコンサルティングを受けた場合にランニングコストを提示されないことはほとんどありません。
ですが、はじめて不動産投資をはじめる方は意外にノウハウ本を読んだだけで詳細な相談を行わず、概略のみの説明で投資に踏み切ることがあります。
「不動産投資を行う」ことのみに意識が向いてしまうのです。
こういった場合、ランニングコストの計画性、特に修繕費の計画を欠いた投資になりがちです。
投資した不動産には同じ入居者が入居し続けるわけではなく、入れ替わりが発生します。
入居者が変わる際、ほとんどの場合で清掃、内装工事といった修繕が必要となります。
さらに、築年数を重ねるにつれて低下する不動産価値を保持するための修繕なども考慮しなければなりません。
年々高まる防犯意識に対応したセキュリティ導入、高齢化に対応したバリアフリー改築、法令変更による災害対策などなど当初の想定以上に費用がかさみ赤字になってしまうといったこともあり得るのです。


3.不動産ローン金利の見通しと計算外の固定資産税払い
不動産投資と切っても切れないのが不動産投資ローンです。
サラリーマン世帯では投資用不動産を一括で購入することはほぼありません。
当然ローンを利用することになります。
ここで考えなくてはならないのが金利の変動です。
不動産投資ローンの多くは4年間から金利が上昇し、返済額が増加するタイプです。
最初に提示された低金利期間の3年間の利率を基本に返済計画を立てると当初の計画と齟齬が生じて支払いに追われる事態になりかねません。
また固定資産税は、実際に通知があってから初めて金額に気づくことも多いといわれます。
固定資産税は計画時の計算に含まれない場合もあり、実際に支払い段階になって想定以上の金額に驚くことも多いのが実情なのです。

不動産投資で失敗しないために

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出典:pixabay

ここまで不動産投資の失敗例を見てきました。
では、これらの失敗をしないためにはどうしたらいいのでしょうか?


答えは非常に簡単です。
1.計画の妥当性を検証し、失敗例にある要素を排除する
2.突発的な出費に備え余裕のある資金計画を立てる
3.可能であれば築年数を影響が少ない好立地不動産を対象とする


この3点を守るだけで紹介した失敗のリスクは格段に小さくなります。
都内の一部超好立地不動産のようなものでなければ基本的に最初の数年をピークに収入が減少していくのが通常で、想像したほどでないと考えるべきです。


どんな投資であってもメリットとデメリットは共存する関係にあります。
まずは失敗例を事前に知っておくことで「成功する投資」よりも「失敗しない投資」を目指すことが大切だといえるでしょう。

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