不動産投資の初心者はこんな失敗が…

間違いだらけの不動産投資の実際

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資って土地をたくさん持ってる人や資産家の人がやるものだと思っていませんか?
こういったイメージはもうずっと昔の話です。
40代半ばのサラリーマン。
収入は増やしたいけれど給料も頭打ち、さてどうしようか?
現在の不動産投資の主役はこういった副収入を求めるサラリーマンです。
昔に比べて不動産投資の敷居はずっと低くなり月々数万円の投資から始めることができるようになりました。
しかし、多くの人が不動産投資を行っている現在でも、間違ったイメージをもったまま不動産投資をはじめて失敗する人々もたくさんいるのです。
よくある間違いには、「不動産投資は物件を買ったら放っておくだけで収入になる」とか「賃料のほとんどが収入になる」といったものではないでしょうか?
こうしたイメージは昔の資産家や地主が運用する不動産では正解ですが、サラリーマン投資家の不動産には当てはまらないのです。
初心者の多くが勘違いしがちですが、サラリーマンの不動産投資は基本的にローンありきの投資法です。
そのため、物件によっては利益どころか損失を出し続けるということも少なくはありません。
失敗例、成功例を知って確実な計画のもとで投資を行うことがさらローマンの不動産投資では重要なのです。

初心者にありがちな失敗とは

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出典:pixabay

不動産投資を行う初心者サラリーマン投資家が陥る失敗の原因のほとんどは経験がないのに自分の判断で決定したり、変更したりすることです。
最も多い失敗として挙げられるのが入居者の確保です。
不動産投資を行う場合には簡単な集金などの業務のみを不動産業者に委託する一般管理という手法と入居者の募集や契約によっては賃料の保証が付くサブリース契約の2つが選択肢に上がります。
一般管理のほうがずっとコストが低いため業者からサブリース契約を勧められても一般管理を選択する人もそれなりにいるのです。
じつは、不動産で最も大変なのが入居者の確保と新規入居時のリフォーム費用の工面なのです。サブリース契約では基本的に業者側で入居者の募集を行い、修繕の手配も行ってもらえます。
また、その費用もサブリース費用に含まれていることが多く、持ち出しリスクが非常に低く済むのです。
対して、一般管理での不動産運用では入居者がいないときには一切お金が入ってこないだけでなく、固定資産税や管理費などの支払いばかりかさむこともあります。
さらに入居者が変わるたびに少なくとも10万円単位、大規模になると百万円単位のお金がかかることもあり持ち出しが多くなりがちです。
それでも、ローンを組まず一括購入できる資産家であれば賃料の多くが収益となるためリフォーム・修繕費を加味しても収支はプラスを維持できる公算が高いといえるでしょう。
逆にローンを利用するサラリーマン投資家ではだいたい賃料の半分、多い場合には8割ほどがローン返済に回されるためマイナスに陥ってしまうという状況が発生しかねないのです。


また、購入物件の選定でもしばしばみられる失敗があります。
ワンルームマンション、ファミリータイプマンション、一戸建ての3種類が基本的な投資対象となるのですがそこでミスが起こりやすいのです。
やってしまいがちなのがファミリータイプや一戸建てといった賃料の大きな物件を購入してしまうことです。
一般管理とサブリースの失敗でも指摘したように、初心者の多くは毎月の賃料収入の額にばかり注目してしまう傾向にあります。
確かに利益を得るための投資ですから収入が気になるのはわかりますが、総合的に見てよりリスクは小さく大きな利益を狙っていくことが大切なのです。
確かに月々の賃料収入の予測は大きいでしょうが、物件価格も当然高くなります。
ローンの支払いが大きくなれば結果として手元に残る金額は安いワンルームと変わらなかったり、より少ないこともありうるということです。

成功する不動産投資とは

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出典:ノムコム

では、どうすれば初心者でも不動産投資で失敗せずにすむでしょうか?
最も確実な方法は低価格のワンルームマンションを対象として管理は専門家に任せてしまう方法です。
最初の物件は失敗しても負担の少ないワンルーム、特に安い中古マンションがねらい目でしょう。
ローンの活用を最小限に抑え、利益の増大よりもリスクの低減に主眼を置くことが大切です。
実際の利回りでみればファミリータイプはワンルームの倍程度の価格になりますが、賃料は1.5倍といったとこでうまみが少なくローン負担は多大なのです。
また、初心者の最大の弱点は知識と経験の不足です。
ノウハウが必要な管理、費用のかかる管理は専門家に任せてしまうことが大切です。
実際に運用を行うとわかりますが、暇のないサラリーマンにとって管理の各種手配を行う時間をとることすら難しくそのうえ費用までかさむとなっては投資の価値すら疑わしくなってきてしまいます。
そういった様々な点から見れば、賃料収入は減るものの手間、リスク、総合費用の点から見て管理会社に丸投げしてしまったほうが最終的に安上がりなことも多々あるのです。


投資先は安い中古ワンルーム。
管理はすべてお任せで。
こうして不動産投資の感覚をつかんで次のステップに繫げることが初心者には重要だといえるのではないでしょうか。

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