不動産投資で節税!?その仕組みとは

不動産投資最大の節税効果!減価償却

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出典:MFクラウド

収入も入ってさらに節税効果も見込める!
そんな投資先、とても魅力的だとは思いませんか?
じつは不動産投資では利益・節税を同時に行うことが可能なのです。
最近よく経済雑誌などで不動産投資のメリットとして挙げられるため、ご存知の方も多いかもしれません。
ですが、節税できるらしい、ということは知っていても実際にどうやって節税と利益の両立を行うのか理解している人は少ないのではないでしょうか?
そこで今回は不動産投資の節税の仕組みについて解説していきたいと思います。


一般に不動産投資によって可能な節税方法は次の3点が中心になっています。
1.不動産価値の減価償却による節税法
2.損益通算による所得税還付
3.相続税抑制を目的とした節税法
これらを知っておけば、自身の利益にもなりますし、将来子供や配偶者へより多くの資産を残す手段にもなります。
しっかりと覚えていきましょう。


まず、不動産投資で最も節税効果の高い減価償却を利用した節税方法を紹介していきます。
実際の市場価格にかかわらず、帳簿上では最初に購入した不動産の価値は年々減少していきます。
このことを減価償却というのですが、この資産価値の低下分を費用として計上することができるため、実際には費用を一切支払っていないにもかかわらず減価償却分の利益を圧縮することができるのです。
税金は帳簿上の利益にかけられるものです。
実際にはキャッシュが増えて儲かっていても減価償却の金額分は費用として差し引かれるので少ない税金で済ますことができるのです。
高額な物件であれば収入以上の減価償却があり、税金の支払いがないこともあるそうです。
さらに、減価償却は帳簿上の価値の変化であって実際の価値とは無関係なため不動産市場の上昇などによっては少ない税金で利益を手にし資産価値が上がる、なんてこともあるのです。


しかし、減価償却の節税を考えたときに注意する点もあります。
投資対象が中古物件などの場合、通常より税負担が増すこともあるのです。
減価償却は決まった年数の間だけの限られた措置です。
中古物件では減価償却期間が少なくなりがちであり、利益の圧縮が難しくなってしまうからなのです。
減価償却による節税を考慮に入れた場合には新築物件か、改築によって償却期間の伸びている物件を狙うとよいかもしれません。

所得税の還付ができる損益通算とは

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出典:アイジースタイルハウス

一部特権階級のみが不動産投資を行っていた時代と違い、現代では不動産投資を行っている主役はサラリーマン投資家です。
サラリーマンは税務関係の多くを会社側でおこなうため税額計算を経理担当者に任せっきりにしている人がほとんどだと思います。
そうして計算され毎年請求されている所得税や住民税は、ひと手間こそかかりますが不動産投資によって支払うどころか源泉徴収されている分を還付してもらうことだって可能なのです。
その手法が損益通算による税金の還付なのです。
損益通算というと聞きなれない言葉かもしれませんが、要は給与だけでなく様々な収入と支出を合計するということです。
給与所得のみのサラリーマンは基本的に収支がプラスですので毎年税金がかかってしまいます。
ここに、不動産投資によって発生した利益と費用を合計して計算をするのです。
通算した結果給与所得のみの収入よりも金額が下がれば税金は減少しますし、マイナスになれば税金はかかりません。
源泉徴収されていた分がその減少分や場合によっては全額還付されることもあるということです。
不動産投資にかかる費用は主に修繕費、管理費、固定資産税、減価償却費などです。
そして主となる収入の家賃収入から上記費用の合計を差し引きます。
ここで、マイナスになれば実際に赤字でなくても帳簿の上では赤字です。
利益が出ていても税金を払わなくていいどころか源泉徴収分まで帰ってくるというお得な状況の完成となります。


ただし、ひと手間かかるといったようにただ単純に還付が受けられるわけではありません。
還付を受けるためには正規の簿記にのっとった帳簿による確定申告を行う必要があるのです。
確定申告は確かに手間ですが、最近はe-taxなどで簡単に済ますことも可能ですしそれによって受けられる恩恵は大きなものがありますので忘れずに確定申告を行いましょう。

相続でも不動産投資で有利に節税

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出典:写真AC

さて、最後の一つの紹介となりました。
資産家の不動産投資家や退職近いサラリーマン、高齢世帯などから注目を集めている相続税抑制を目的とした節税になります。
じつは、相続税や贈与税を抑制手法は多々あります。
しかし、その多くはさまざまな制約や難解なスキームによって成り立っているもが多いのです。
対して不動産投資による相続税の節税は比較的簡便で理解しやすい手法です。
大事な資産だからこそわからない方法でなく、納得できる手法で節税を試みるべきだと思います。
基本的な相続税抑制法として保有する土地にマンションを建設・運用する手法です。
通常の土地を相続する場合と比較して、マンションなどの貸家建付地は土地の利用用途が限定されることから相続時に算定される財産価値の評価が低下するようになっています。
ちゃんと入居者が確保できる物件であれば相続後の収入も見込めるうえに安い相続税で済むという一石二鳥なお得な方法なのです。


このように様々な節税手段がありますが、知らなければその分損をすることになります。
大切な財産なのですから知識をもってしっかりとした資産運用を心掛けましょう。

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