【重要】不動産投資が儲かる仕組みをきちんと理解する

不動産投資と儲けの関係に迫ります

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出典:写真AC

不動産運用や投資に興味を持たれる方が必ず考えることがあります。それは「儲かるのかどうか」「どのくらい儲かるのか」といったいわゆる「儲け」のことです。もちろん資産運用や投資にはリスクが伴いますから、誰しもお金を増やしたいと思うもの。さらにどのくらい増えるのかな?と考えてしまうものです。


「どのくらい儲かるのか」とは言い換えると「どのくらいの利回りになるのか」ということですが、投資の世界では利回りの保証がないのはご存知の通りです。
そこでこの記事では、不動産投資は不動産投資で儲かる仕組み、儲けとリスクの関係など、不動産投資とその儲けの関係に迫ります。

不動産投資はどうやって儲けがでるのか、その儲けの仕組み

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出典:アイジースタイルハウス

不動産投資に興味をお持ちの方に質問です。そもそもなぜ不動産投資は儲かるのでしょうか、そしてその儲けはどこから来るのかご存知ですか?
投資には必ず元本割れといった資産の目減りの危険が伴いますし、これは不動産投資も例外ではありません。しかし儲けの仕組みを理解することはこれから始める不動産投資にはとても有用なことですから、この点をまずはしっかり理解しておきましょう。


まずわかりやすい「現物不動産投資」です。これは投資家が不動産を現物で購入して、その物件を貸し出したり、売却したりして利益を得るものとなります。もちろん物件の立地や条件から想定される利回りをはじき出して運用します。この場合の利回り、つまり儲けの仕組みはほとんどの場合「家賃収入」となるでしょう。さらに家賃収入から不動産の維持管理に関わる経費、税金などを差し引いたものが本当の儲けとなります。


次に不動産投資信託(J-REIT)で儲かる仕組みを見てみましょう。これは現物不動産投資に比べると複雑になりますから、しっかり読んでくださいね。
不動産投資信託には2つの登場人物がいます。
・投資家
・不動産投資法人


まず不動産投資法人は投資家から不動産投資のための資金を募ります。これは投資信託の形で市場で販売されており、投資家はこの投資信託を通じて、お目当ての不動産投資法人に投資します。こうしてたくさんの投資家から資金を集めた不動産投資法人は不動産の保有や運用を行い、家賃収入や売却益つまり儲けを捻出します。そして投資家にはこの儲けを投資信託の分配金の形で受け取る形です。
よって不動産投資信託を利用した場合の儲けは、不動産投資法人の腕にかかっていると言っても良いでしょう。投資家が儲かるためにするべきこととしては「不動産投資法人を選ぶ」「不動産投資信託にどのくらいの資産を投入するか決める」この2点が儲かるためにはとても重要です。


ひとつめの「不動産投資法人を選ぶ」ことについては、その不動産投資法人がどのくらいの利回りを出しているのかはもちろん、さらにどんな不動産に投資しているのか、投資している不動産に対して適切な利回りが出ているかどうかといったことも確認しておきたいものです。儲かるためには投資家にも努力が必要というわけですね。
不動産投資法人といってもたくさんの種類があります。投資対象の不動産にはオフィスビルやマンションといったなじみ深いものだけではなく、インフラ設備やショッピングセンター、公共施設、発電所などあらゆるものが考えられます。これから伸びそうな投資対象か、それとも比較的堅調な投資対象か、または価格の暴騰などが期待できそうかなど投資のスタイルと相談しながら決めていくことになるでしょう。
もちろん興味のある分野やインフラ設備を応援したいといった、ご自分の希望を考慮して投資行動をされる方もいらっしゃると思います。


ふたつめの「不動産投資信託にどのくらいの資産を投入するか決める」は分散投資の観点からとても重要なことです。投資の基本はあくまでも「ひとつのカゴにすべての卵を盛らない」ことが重要です。全ての資産を不動産投資信託で運用するというのはこの原則に照らし合わせるとあまりおすすめできることではないと思います。ご自身の投資スタイルに合わせて、不動産投資信託に投入する資金を決めましょう。

不動産投資のリスクに見合った儲けを期待しましょう

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出典:MFクラウド

儲けを期待するのは投資の楽しみでもあります。ただしリスクが伴うことを無視してはいけません。不動産投資のリスクの中で代表的なものは「流動性リスク」「空室リスク」「災害リスク」「法制リスク」といったものが考えられます。現物不動産投資は一般に現金化するのは手間がかかりますし、不動産投資の儲けが家賃収入である以上は空室リスクが伴います。災害がくれば不動産の価値は下落しますし、法律や税法の変更により利回りが影響を受けることもあります。
ただしこれらのリスクは事前に検討することが可能ですから、十分対応できるリスクともいえるでしょう。


そして不動産投資の儲けは家賃収入がメインと考えれば、暴騰で一気に儲けることに期待せず、堅実に資産を増やすことに向いている投資とも言えます。もちろん地価の上昇による家賃収入や不動産価格の上昇も期待できますが、家賃収入で利回りをまずは考えることが多いようです。


この記事に書いたように、儲かる仕組みやリスクを理解して投資行動に移ることが儲けるための近道とも考えられます。不動産投資に興味をお持ちいただけましたら、これらのことを是非検討されてください。

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