有効な土地の資産運用

アパ―ト・マンション経営

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出典:写真AC

有効な土地の資産運用として、アパ―ト・マンション経営があります。
アパ―ト・マンションは、入居者の入れ替えが激しいため、管理面での手間がかかる
特徴があります。
そして、アパ―ト・マンションの賃料は、入居者の給料から社会保険や税金を差し引きした
可処分所得から支払われるため、賃料収入の設定は上げにくいため、
収益性としては、弱い傾向があります。よって、最近では、アパ―ト・マンション経営を行う
人に対して、アパ―ト・マンションの一括借り上げを行い、安定した賃料収入を確保し、
また管理面でのフォローも行うという業者が出てきています。
よって、アパ―ト・マンション経営では、このような業者を利用するのもよいでしょう。
そして、都心で立地条件のよい物件は、住宅用としてではなく、
事務所としても利用できるため、賃料が見込みやすく、単価も高く設定しやすいです。
逆に、立地条件の悪い物件は、単価を低くして、入居者を誘引しやくする工夫が必要と
なります。また、アパ―ト・マンションは人が住む場所であるため、
極めて、安定した需要があるといえます。ただし、家族構成により、
求められる条件は異なってきます。
例えば、ワンルームタイプは、住む環境よりか、仕事場への交通の利便性が求められ、
都心型になる傾向があります。これに対して、ファミリータイプは、
家族とすごすよりよい環境が求められ、交通の利便性がなくても、
自然が豊かな郊外型になる傾向があります。
よって、アパ―ト・マンション経営を行う際は、どの層のタイプに対して、
入居者を募集するのかをイメージしておく必要があります。

駐車場オフィスビル商業施設運営

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出典:ノムコム

有効な土地の資産運用として、駐車場、オフィスビル、商業施設運営があります。
駐車場運営は、顧客となる駐車場利用者に対して、アパ―ト・マンションの場合のように
借家権や借地権などの法律上の問題が起きにくい特徴があります。
したがって、土地を有効活用する方法としては、アパ―ト・マンションの場合と比較して、はじめやすい経営の形であるといえます。
そして、駐車場は建築物がある立体駐車場と青空駐車場の2つがあります。
立体駐車場は、その設計方式により、自走式と機械式の2つに分かれます。
自走式は、2段式のプレハブ駐車場や建物型となるため、敷地の規模がある程度は必要となります。
これに対して、機械式はタワーパーキング方式やエレベーターのスライド方式となるため、敷地の規模が狭くても、
可能な方法です。
よって、土地の敷地規模により、どちらの方法をとるかを検討するべきでしょう。
また、駐車場経営の形態としては、時間貸しによる方法と、月極め方式があります。
例えば、住宅地の場合は、定住している人口が多く、駐車場不足の傾向があるため、月極め方式を採用してもよいでしょう。
これに対して、レジャー施設や都心の地域の場合、一時的に車を駐車する人が多いため、
時間貸しによる方式を採用するのが妥当であり、コインパーキングを検討してもよいでしょう。
駐車場は、立地条件として、コンビニなどと同様に、車をつけやすい接道沿いであることが必要となります。
また、オフィスビル経営は、立地条件と設備の仕様が良ければ、アパ―ト・マンション経営と比較して、
収益性は強い傾向があるといえます。
ただし、立地条件と設備の仕様をよくする必要性があるため、建築に関するコストがかかるので、
初期投資をある程度、見込む必要があります。
また、入居するのは、企業であるため、景気の良しあしに影響さえる傾向もあります。
よって、景気の良い時は、賃料は上昇し、景気が悪くなると、賃料が減少し、空室率も増加する傾向があります。
また、オフィスビルは、交通の利便性が高く、仕事を行う上で、官公庁や取引先とのアクセスのよさも重要になってきます。
さらに、オフィスビルの場合、フロア面積が大きいほど、高い賃料を設定することができます。
最近の傾向では、IT化に伴い、通信設備が整っているインテリジェントビルが好まれる傾向があります。
そして、商業施設としてはショッピングセンター、百貨店、コンビニ、スーパーがあります。どの業態をとるかにもよりますが、
特に、ショッピングセンターやスーパーでは、駐車場を確保できるだけの敷地が必要となります。
また、来客する人が多くなるため、歩道や駐輪場の整備も必要となります。
さらに、地域により、顧客の商品の購買傾向が異なるため、顧客の情報をリサーチする必要があります

土地の有効な資産運用

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出典:Luxus Realty

土地をどのように有効な資産運用としていくかは、立地や顧客となりえる人たちの特性により、違ってきます。ここで紹介したどの方法もメリットとデメリットがあります。どの方法を採用するにせよ、収入と支出がどれくらいかかり、設備を構築するのに、どの程度の資金が必要になるのかの見込みを立て、計画的に運営をするべきでしょう。

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