不動産投資を始める上で知っておきたい利回りのこと

利回りには3つの種類がある

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資で欠かせない知識になってくるのが利回りに関することです。不動産投資に興味がある人ならば「あの物件は5%の利回りだ」といったようなフレーズを聞いたことがあるかもしれませんが、一体この利回りとはどういったものなのでしょうか。そんな不動産の利回りにはまず3つの種類があることを知っておくことは大事でしょう。その一つが「表面利回り」です。表面利回りは最もポピュラーなもので、「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」として求めます。グロス利回りとも言われますが、例えば年間収入が100万円で購入価格が2000万円の場合、表面利回りは5%になります。他にも「想定利回り」についても知っておきましょう。想定利回りは「想定利回り=想定年間収入÷購入価格×100」として求められます。想定利回りは購入しようとする物件が空室であったり、新築であったりして、どれくらい年間収入が得られるかわからない場合に使用されます。その他にも「実質利回り」も存在します。想定利回りや実質利回りでは経費などが引かれていないために実際の利回りとは異なるといった特徴がありますが、この実質利回りでは想定利回りや表面利回りよりも正確に利回りを知ることができるのが利点でしょう。実質利回りは「実質利回り=(年間収入-必要経費)÷購入価格×100」として求めます。経費には建物管理費や火災保険料、固定資産税を始めとする各種税金や弁護士への相談料といったものも含まれます。このように利回りには色々なものがありますから、部屋の利回りを不動産屋から紹介された際に「どの利回りのことを言っているのだろう」といったように注意してみることが大事でしょう。

利回りを知っていればお得に物件を決められる

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出典:The American Genius

利回りを知っているとより賢い物件の選択ができるようになります。例えば修繕費や取得額などの初期費用が2000万円で年間収入が10万円の物件Aと、初期費用が5000万円で年間収入が200万円の物件Bを比べてみましょう。この場合には利益がより上がる物件Bを選ぶ人もいるかもしれませんが、まずは利回りを考えてみることが大事です。表面利回りとしては物件Aは5%の利回りですが、物件Bは4%の利回りになります。投資の効率性ということで考えれば物件Aの方がよいということは利回りから解るのです。特に複数の物件を取得する場合にはこういった利回りをしっかりと計算して取得する物件を考えていくと良いでしょう。このように利回りは大事なのですが、注意しておいて欲しいのが空室リスクです。幾ら高い利回りであっても空室になってしまえば賃料が得られないばかりか、管理費などで赤字になってしまうことすらあります。利回りを考える際には入居率なども合わせて考えることは忘れないようにしておきましょう。

利回りのカラクリを知ろう

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出典:イエタッタ

このように便利に使える利回りですが、思わぬ落とし穴もあります。その一つが「不動産投資の利回りは下落する特性がある」ことです。不動産は新築で貸し出した際が最も利回りが良くなりますが、年数が経って不動産の価値が下がるにつれて次第に部屋の値段を下げなければ借り手が現れないようになってきます。修繕の手間もかかるようになり、利回りは下がってくるのです。このため、長期的に物件を保有するというのであれば、コノ点を考慮しておきましょう。また、築年数が古いマンションを取得する場合には表面利回りは7~9%といったように高いことがあります。しかし、その分管理費や修繕費用が高くなることは押さえておきましょう。そのため、実質利回りで考えてみたら余りお得でないことがあるのです。逆に新築マンションで表面利回りが5%程度しかなくても、ランニングコストが少なくて済むので実質利回りはお得なことが多いのです。こういった物件が「古い・新しい」ことで生じる利回りの特徴も大事なポイントです。このように利回りには色々と注意したい点も多いですが、一体どうすれば高利回りの物件を見つけることができるのでしょうか。そのコツとして、一棟買いで不動産を購入することがオススメです。マンションの一室を購入して不動産投資をする場合よりも遥かに利回りで見たらお得に物件を購入できるようになります。加えて管理会社なども自由に選べるようになるという利点もあります。他にも、難点のある部屋を購入するのも良いでしょう。部屋が狭い、汚れが目立つといった物件でもリフォームをすれば高利回り物件に変身することもあります。また値段交渉がし易いのもこういった物件の特徴でしょう。また、物件を見つけたらどれくらいのランニングコストがかかるかはしっかりと計算しておきましょう。良い物件だと思って購入したのに、購入後に色々な経費が発覚して利回りが下がったということはよくあるのです。管理費は急に値上がりするといったこともありますから、管理会社の評判なども確かめておくことは大事です。

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