不動産投資で物件購入時に確認するべきリスクとは

不動産投資で注意するのは物件購入時

1102-A.jpg

出典:nanapi

不動産投資は株式や先物などの投資商品に比較して資産価値の上下が少なく、継続的に安定収入を見込むことのできる魅力的な投資対象です。


概して資産変動リスクが小さいといわれる不動産投資ですが、リスクが全くない投資はないことは皆さんもご存知かと思います。


不動産投資では思いもよらない出費や手続きなど潜在的なリスクがあるものなのです。


そこで今回は不動産投資において多く見られる物件購入時のトラブルやリスクを避けるべく物件購入にかかる費用や手続きを紹介していきたいと思います。

不動産投資用物件取得にかかる費用

1102-B.jpg

出典:株式会社i・e・sリビング倶楽部

当然、不動産投資用の物件を取得するときに最も気になることが物件の購入費用と資金計画でしょう。


ここでは一般的な物件取得にかかる費用の内訳とその手続きについて見ていきたいと思います。


通常物件の取得に必要な最低限の費用は、不動産価格プラス諸費用となります。


基本的に物件取得費が最大の出費となるのは当然ですが、意外に大きな金額になるのが不動産仲介料です。


不動産仲介料は物件購入に関して3~5%を上限とした仲介料を、仲介を行った不動産業者に対して支払うというものです。


この手数料は不動産購入時に仲介業者に支払うためのものです。


よって、業者を挟まずに売り主と直接契約を結ぶことができればこれらの費用は不要になるため非常にお得な購入手段となるでしょう。


ちなみに2500万円の物件の場合手数料3%だと、75万円もの手数料がかかるわけですからそれが不要になるということは大きな利益になるといえます。


同時に専門家を挟まない売買になるためにトラブルが発生しやすくなるということも頭に入れておく必要があります。


また、不動産購入仲介手数料は宅地建物取引法で手数料の上限が定められており、購入物件の価格が200万円以下では5%、200万円を超えて 400万円以下までは4%、400万円を超える場合には3%が上限となります。


あくまで上限であるため下回ることももちろんあります。


この手数料のほかに税金、司法書士報酬、銀行融資手数料、保険料など多くの費用が掛かり物件購入以外の費用は物件購入費の1割近くかかることが一般的です。


物件購入資金だけあれば大丈夫と考えている方は注意が必要です。


では上記した仲介手数料以外の費用についても見ていきましょう。


まずは税金です。


大きな金額のものから小さな金額のものまで多々あるのですが、印紙税、登録免許税、固定資産税・都市計画税清算金、不動産取得税が課税されます。


それぞれ不動産の価値によって納税額が異なってきますが印紙税はサラリーマンの不動産投資であれば1万円~8万円の範囲で収まることがほとんどでしょう。


不動産取得税は土地については固定資産税評価額の1.5%、建物では固定資産税評価額の3%となります。


登録免許税は不動産登記を行い物件の正式な所有権を購入者に移転するために必要な税金です。


こちらも物件価格ではなく固定資産税評価にかかり、1%と決まっています。


また、購入物件を担保として融資を受ける場合には抵当権設置を行いますが、その際には設定する抵当権の債券価格の1,000分の4が課税されます。


固定資産税・都市計画税清算金では固定資産税が固定資産税評価額の1.4%、都市計画税が固定資産税評価額の0.3%課税されることになります。

不動産投資用物件取得にかかるその他の費用

1102-C

出典:ノムコム

次は物件に直接かかるわけではないが必要な費用について見ていきましょう。


代表的なものは不動産登記や抵当権の設置などの業務を委託する司法書士報酬です。


おおよそ10万円前後で済むと思いますが、複雑な手続きでも自分でやろうと思える方ならば司法書士を利用しないことも可能です。


銀行融資手数料として主にかかる費用は5万円ほどの事務手数料と借入額によって変動する保証料です。


保証料は融資資金の2%前後と比較的高額な手数料となります。


銀行融資手数料は銀行からの融資によって発生する手数料ですので当然自前の資金のみで物件購入をされる場合にはこれらの手数料は不要となります。


物件取得にかかるその他の費用の中で最も重要だと考えるのが保険料でしょう。


保険料には火災・地震保険を指しますが、どんな物件を取得しても自然災害や失火によるリスクをなくすことはできませんので必ず加入するようにしましょう。


特に大きな災害が頻発している昨今ではどこの地域であっても災害対策を怠ることはできません。


物件を購入しようとも災害で失ってしまっては利益も何もないのですから保険による確実なリスクヘッジが必要だといえるでしょう。


さて、ここまで多くの不動産投資用物件の取得にかかる費用について紹介してきました。


実際に投資を行おうと考えていた方でも見落としていた費用があったのではないでしょうか?


こうしたかかる費用の全体像を見て、確実な資金計画を立てることが不動産投資を行う第一歩です。


今すぐ始めようなどと焦らずに考えられるリスクは極力排除し腰を据えて計画を立てることで、皆さんが不動産投資で安定的な利益を得られることと考えています。


まずは一度、検討中の費用を洗い出してみてはいかがでしょうか?

資料請求(1口100万円から)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ