不動産投資ファンドを利用するメリットデメリット

ファンドを利用した不動産投資とは何か

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資というと多くの方が現物不動産投資を思い浮かべると思いますが、ファンドを利用した不動産投資があるのはご存知ですか?


現物不動産投資はマンションやアパートの部屋や戸建てを購入して、これらの運用益(賃料や売却益)で利回りを確保する方法です。


これに対して、ファンドを通した不動産投資はもう少し詳しい説明が必要となります。


「ファンド」とは投資家の皆さんから集めたお金を元に機関投資家(投資顧問会社)などが運用して利益を出資者に分配する方式です。


つまりファンドを通した不動産投資とは、みなさんが資産を提供して(投資をして)、不動産運営を機関投資家に任せる資産運用・投資の方法です。不動産投資ファンドにはみんなで大家さんのようなファンドと投資信託に分類されるJ-REITがあります。


みんなで大家さんのように出資者を募って不動産の運用益や売却益で利益を生み出す方式は不動産特定共同事業法に基づいた、不動産シェアリングと呼ばれます。これに対してJ-REITは不動産投資会社が発行する投資証券を購入することで出資し、これは法律上投資信託に分類されます。


つまり不動産投資で以下の2種類の方法が考えられます。


・現物を購入して運用する現物不動産投資


・機関投資家に不動産運営を任せることや、投資信託型の商品(J-REIT)を市場で購入することで不動産投資ファンドを利用する方法


ではこの記事のトピックである不動産投資ファンドを利用した投資のメリットとデメリットを確認しましょう。

ファンドを利用した不動産投資のメリットデメリット

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出典:Romania-insider.com

通常、ファンドを利用した不動産投資はクローズエンド型という投資方式が一般的です。


クローズエンド型とは途中解約ができないということ。つまり出資後は投資期間が終わるまで換金できません。しかしこれでは流動性(換金性)を確保したい投資家にとっては流動性リスクが高いものとなってしまいます。


そのため、J-REITでは出資を投資信託の形として市場で売買できる方式を取っており、こうして流動性を確保する・流動性リスクを低くしています。


ただし流動性を確保したいという理由でJ-REIT以外の不動産投資ファンドを敬遠するのは早計です。不動産投資ファンドによっては、クローズエンド型の途中解約できない方式を取らないファンドもありますから、しっかりと情報収集をして不動産投資に臨みましょう。


途中解約できる不動産投資ファンドの例としては、みんなで大家さんが挙げられます。みんなで大家さんは不動産投資ファンドとしては運用期間が短めであることも特長です。


このように不動産投資ファンドを利用する場合は流動性を確保しながら不動産投資ができる点がメリットとしてあげられます。


その他のメリットとしては、J-REITの場合は多くの出資者が募られていることから一人当たりの出資額を小さくすることも可能です。出資額が小さいということは、資産の一部を不動産投資、他の一部を個別株や債券に回すといった分散投資を実現することができます。J-REITではない不動産投資ファンドも小額からの出資(一口100万円など)を受け付けているところもありますので、分散投資をしながら不動産に投資することが可能になるでしょう。


分散投資は資産運用の基本とも言えるため、ぜひ活用したですね。


このようなメリットがある反面、不動産投資特有のリスクを伴うところにデメリットがあります。


売買市場の需給バランスや経済情勢の変化によって、運用益を生み出す元となる賃料や売却益が変動するリスクがあります。さらにファンドを運営する会社が金融機関からの借り入れを利用している場合、金利の変動が運用益に影響することも忘れてはいけません。


その他、自然災害で不動産が損傷するリスクやファンドの運営会社の倒産や上場廃止の可能性がゼロではないことも考慮すべきものでしょう。


このようなデメリットをあげましたが、投資する以上リスクは必ずついてくるものです。よって言うまでもなく、投資家の皆さんの情報収集や判断が投資においては重要です。


投資におけるリスクは一般的に目論見書に記載されているため、しっかり確認しましょう。

ファンド選びのポイント

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出典:RealEstateSale.in

数多くの不動産投資ファンド、J-REITから投資するものを選ぶことは非常に時間と手間がかかることですので、考慮すべきファンド選びのポイントも押さえておきましょう。


まず投資家として、インフラに投資したい、マンションに投資したい、ショッピングセンターに投資したいといった投資対象を明確にすることがポイントだと考えられます。つまり不動産投資会社がどのような物件に投資しているかを確認することが必要です。投資するファンドのポイント選びは多岐に渡りますが、まずはこのような点からさまざまな不動産投資ファンドを比較してみるのはいかがでしょうか。


以上のようにファンドを通した不動産投資にはメリットとリスクがあります。さらにファンド選びなど投資家としての選択眼が必要です。難しそうに思えるかもしれませんが、投資をする以上は情報収集や比較検討は欠かせないと思われます。


みなさんが素晴らしい不動産投資ファンドと巡り合えることを期待しています!

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