不動産投資をするなら押さえておきたい節税の方策3選

不動産投資の利回りと税金は直結します!

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出典:Romania-insider.com

不動産投資を行う方にとって利回り、すなわち「儲け」はとても重要な要素です。むしろ不動産投資の目的はこの儲けといっても過言ではありませんね。儲けは家賃収入や物件の売却益から経費を引いたものと思ってしまいがちですが、税金ももちろん引かれてしまいます。税理士の元を訪れたあと、たっぷりと税金を引かれてしまい、利回りが想定を大きく下回ってしまったということになれば目も当てられません。


そこでこの記事では節税を意識しながら、不動産投資を充実させるための3つの方策についてお話しします。不動産投資を始める方必見の記事ですのでどうぞご覧ください。

不動産投資を行う上で使いたい節税の方策

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出典:UZUZ

<方策1>


不動産投資を行う上で節税に効果があるものの一つは「減価償却費」です。


減価償却とは、購入した物件の種類に定められる耐用年数で物件価格を割った数字が経費として計上できること。つまり減価償却費とは物件が劣化した分の価格が経費としてみなされるということになります。


例えば木造の場合、耐用年数は22年と定められています。これを4,000万円で購入した場合、減価償却費は以下のように計算されます。


・購入費4,000万円×(1/22)=減価償却費182万円/年


と計算されます。


重量鉄骨構造であれば耐用年数は34年ですから減価償却費は118万円/年と木造とは大きく異なりますね。経費が小さくなれば税金は大きくなります。すなわち現金の流れ=キャッシュフローは税金面から考慮すると耐用年数が短い木造の方が有利と考えられます。


ただし


しかしながら、木造と重量鉄骨やRCを比較すると初期投資のリフォーム費用や修繕費用は木造の方がかさむと思われるため、長期的な計画がとても重要です。


<方策2>


次に節税を考える上で「赤字にする」も検討することができます。不動産投資で赤字が出ればその分節税になるのはご存知ですか?


サラリーマンの場合、所得税は給与から天引きされて会社が納めています。そのサラリーマンが不動産投資をしてここから所得を得ている場合、会社はその利益を収めることはありませんから、個人として確定申告をしなければなりません。


確定申告では不動産投資の収入を合算して税額を申告しますが、不動産投資で利益を得ることができればその分の税金を納めることになります。これに対して不動産投資で赤字が出た場合は赤字の分だけ、会社から天引きされていた所得税を取り戻すことができます。これを利用して、不動産投資で赤字を出すことにより節税が可能となります。


さて、給与所得がとても多いサラリーマンにとってはとても魅力的なことに見えるかもしれません。さらに大家さんとして様々な活動をすることは、自分自身の勉強にもなりますし、今後の副業や本業に何か支障が出た際のバックアップとして不動産投資、不動産の個人事業を行うことを考えてみ魅力的でしょう。


気をつけなければならないことは、赤字の場合は新たな不動産の購入に金融機関の不動産投資ローンなどを利用する際に不利になることが考えられることが挙げられます。よって、不動産投資が順調に進んだあとで新しい不動産の購入を考えている場合は赤字にして節税することに関して注意が必要となります。


<方策3>


もう一つ節税のために考えられる方策は「青色申告」を利用することです。


青色申告を利用すると、年間65万円の所得控除を受けることができます。青色申告ではない白色申告では控除額は10万円ですから、かなり大きな節税を実現できるでしょう。青色申告を行うには税務署に届けをだして、帳簿などの条件を満たすことで可能ですからぜひチャレンジしたいところですね。


もうひとつ「減価償却資産の計上」についても青色申告には特例があります。


これは通常10万円以上の備品は資産として計上し減価償却する必要がありますが、この特例により30万円までなら一括して経費として計上できることがあります。年間300万円までという上限はあるものの利用したい特典ですね。10万円以上の備品として考えられるものは例えば部屋に取り付けるエアコンや給湯器などが考えられます。リフォームを行う際にこのような特典が利用できないかどうか検討したいところです。


ただし物品によっては資産計上とみなされるものもありますので、この特典を利用する際は注意が必要です。


青色申告では、さらに家族に給与を支払うことができることもあります。


給与を支払うためには不動産投資が事業と呼べるような規模であれば、届け出書を出すことによって可能です。給与の金額は特に定められていませんが、事業規模や経験、その他同業種の給与の相場などを勘案して決めることが一般的です。


白色申告の場合も給与を支払うことができますが、家族には年間86万円の支払いが上限と定められています。そのためこれ以上の給与を支払いたい場合は青色申告をぜひ検討しましょう。

不動産投資の利回りを高める節税の方策はいかがでしたか?

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資では税金も利回りに大きく影響します。このことから利用できる制度や経費コントロールを利用して節税を意識したいことはいうまでもありません。


コンプライアンスの問題などもありますから、不動産投資の節税はしっかり勉強したり、専門家に相談したりするなどして実行していくのが良さそうですね。

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