初心者が注意すべき不動産投資における2つのポイント

不動産投資は趣味ではなく結果を出すもの

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出典:Photo AC

これから不動産投資を始める方の多くが、自分がオーナーになる物件について色々と想像するでしょう。例えば、自分が住んでみたいエリアの物件であったり、好みの外観、おしゃれな内装であったりなど、考えただけでもわくわくすると思います。たしかに、自分の気に入った投資物件のオーナーとなり収益を得るのは不動産投資の醍醐味と言えるでしょう。
しかし、主観的な要素ばかりを追求して物件を購入してしまうと失敗もしやすいですので、自分の主観に頼りすぎずに空室問題、建物メンテナンスの問題、
立地の問題などをしっかりと考えて投資を始める必要があります。特に、初心者の場合は自分の好きな物件を探して投資をする傾向が強いです。
不動産投資をはじめる初心者の方に覚えて頂きたいのは、「不動産投資は趣味ではない。」という事です。投資で最も重要なのは、「継続的に収益を上げる。」という事です。
不動産投資は結果がでなければ意味がないどころか損失を出してしまいます。損失を出せば、赤字分を自分の給与所得や貯蓄から手出しすることになり、それも困難となれば物件を売却しなければなりません。
このようなリスクが大きい不動産投資を趣味の一つと考えるべきではないでしょう。
今回は、投資を失敗しないために初心者が注意すべき不動産投資における2つのポイントをお伝えしていきます。

ポイント1初心者は物件を探す前に自分の経済的な部分を把握する

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不動産投資の初心者に、「不動産投資をするために最初にすることは?」と聞くと、
「物件を探します。」や「不動産投資の勉強をします。」という答えが多いです。
不動産投資の勉強をすることは必要不可欠なステップですので何の問題もありません。
しかし、物件を探すという答えは失敗を招きやすいスタートと言えます。では、物件を探す前に何をすべきかと思われるでしょう。初心者にとって最初にすべき事は、自分の経済的な部分を把握するという作業です。
具体的には、まず
・貯蓄
・負債(住宅ローン、教育ローン、カーローンなど)
・近い将来必要になるお金
・今後の年収の変化
・妻の年収
などがあります。
次に、これらの数字を把握したうえで、物件取得で利用する金融機関に出向いておおまかな融資枠を教えてもらう。
このような作業を行います。
不動産投資は基本的にローンを組んでスタートさせますが、この点は初心者も上級者も同じ流れになります。
上級者は自分の経済的な部分を把握していますが、初心者は自分の年収を知っているだけで他の経済的な部分を知らないケースが多いです。
このような状態では自分がいくら位の物件を買えばどの程度のリスクを背負うことになるかわかるはずがありません。
さらに、金融機関側も家計に関して把握していない融資希望者には融資することを慎重に考えます。
不動産投資の初心者は、物件を探す前にまずは自分にとってリスクを背負える範囲の融資額を算出して下さい。そして、その予算内で手に入れる事が可能な物件を候補として考えましょう。
このようなやり方をせずに、先に欲しい物件を探して自分の経済的な部では無理のある融資で投資をスタートしてしまうと空室が出た場合など投資が失敗する可能性が高いです。
初心者は自分自身の家計を破綻させないという前提を忘れないで下さい。

ポイント2利回りどおりの収益は実現しないのが不動産投資と考えるべき

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初心者が物件を探す時に目に付くキーワードの1つが「利回り」です。利回りとは1年間のおおまかな収益率を意味します。
例えば、利回り10%の物件に3,000万円投資すると、3,000万円×10%=300万円の収益が発生したことになります。
この数字だけをみれば、今すぐにでも不動産投資をスタートさせたくなるでしょうが現実は大きく異なります。その理由としてこれからお話しする2つは最低限知っておくべきです。
まず、投資物件情報に記載されている利回りは、「表面利回り」、「想定利回り」とよばれるものであり、満室を前提で書かれています。
つまり、現状入居率が50%であっても情報は満室の利回りが記載されているので注意が必要です。次に、不動産投資には様々な経費がかかります。
建物の修繕、維持などのメンテナンス費用、管理を依頼する場合は管理費用、固定資産税、消耗品などの費用などがありますが、これらの費用は賃料収入を用いますので、その分手元に残るお金が減ります。
このように見ていくと、不動産投資は満室でない場合は賃料が大幅に減り、賃貸経営にかかる経費もあります。
初心者は、投資物件情報の利回りだけを見て収益と考えるのではなく、現在の入居率と1年間の経費を計算して手元に残るお金を見積もって下さい。
おそらく自分で想像したよりも手元に残る分は少ないです。不動産投資で収益をあげる事は可能ですが、いわゆるボロ儲けができるような話ではないという点を忘れずに、
地道に所有物件を増やしていくという心構えを持ちましょう。
初心者こそ堅実な賃貸経営を目指して不動産投資をスタートしましょう。

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