不動産投資、金利について見落としてはいませんか?

不動産投資にかかる経費で忘れがちなものがある!?

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出典:Photo AC

投資には、不動産投資以外にも株式、FX、投資信託、不動産投資信託などあります。この中でも、不動産投資は他の投資とは大きく異なり賃貸経営により収益を上げますので、商売と同じ経営をする事になります。
経営をするとなると、基本的には売り上げから経費などの経営に必要な費用を差し引いて利益を出さなければなりません。不動産投資においては、売り上げのメインは賃料収入ですので計算しやすいと言えます。
しかし、経費などの経営に必要な費用は数多くあり、それぞれの物件や投資家の賃貸経営に関する考え方で費用面の幅がありますが共通する費用は次のような費用です。
・建物のリフォーム代
・建物や設備の修繕費
・管理費
・リスクに備えた保険など
・固定資産税
・月々のローン返済
などがあるでしょう。
この中でも、月々のローン返済に関する費用についての内訳を意識する投資家は少ないです。その費用とは、「金利分の支払い費用です。(今後、支払い利息と呼びます。)」
不動産投資を始める資金源はローンを組むケースが一般的です。金融機関は慈善事業ではありませんので、ローンによる貸付をする時に金利をつけて貸します。
そして借り主は月々の支払い額から利息分を支払い続けます。金利が高く、支払い年数が多いほど支払う利息は多くなります。
また、金利については計算が難しいですので自分で全てを把握しようとしたら非常に時間がかかります。大切なのは、一年間の経費の中で金利による支払い利息をどの程度かかるかを知ることです。
物件を手に入れる前に、金利という存在も経費としてかかるという点を見落とさないで下さい。

利回りばかりに注目して、自分が支払う金利に無頓着にならない

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不動産投資の魅力は色々ありますが、利回りの高い物件を見つけて手に入れることはベスト3に入るでしょう。利回りが1%でも高い物件を熱心に探している投資家も数多くおられます。
その理由ですが、利回りが少しでも高ければ収益率が上がるので投資資金を効率よく運用するためには必要不可欠な要素と言えます。仮に1%という大きな数字まではいかずとも、0.3%高い利回りでも考慮すべき数字です。
このように、利回りに関しては熱心な投資家ですが金利に関しては関心が薄いと言えます。先ほどお話しましたが、金利は自分が支払う利息です。
少しでもパーセンテージが増えれば、その分支払いう経費が増えることになりますので実質的な収益率を低下させます。
不動産投資をスタートする時の頭金によって数字の変動はありますが、0.3%利回りの高い物件を探すより、金利が1%低い金融機関にローンを組む方が最終的な収益は多くなると思います。
これから不動産投資を始めようとする方に多いのが、投資物件や利回りばかりにこだわって金利には無頓着になるケースです。
先ほどの例のように、低金利で借り入れ出来れば利回りが低くても最終的にはしっかりとした投資物件とする事も可能です。現在はローンが低金利で組めるという恵まれた状況と考えられます。
物件を見つけたので適当な金融機関でローンを組むという考え方ではなく、出来るだけ多くの窓口に相談をして低金利で貸してくれる融資先を見つけると良いです。
このような考え方により、多少利回りが低くても最終的な収益は確保できるので投資物件候補の選択肢が広がります。

金利については将来交渉も可能!迷わずに是非挑戦すべき!

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実は、金融機関から借り入れる場合の金利は個人差があります。なぜそのような個人差が発生するかという理由ですが、簡単に言えば「経済的な信用による違い。」と言えるでしょう。
このような言葉を言い換えると「属性」という表現も出来ます。属性には次のようなものがあります。
・職業
・年収
・勤続年数
・借り入れ額
・配偶者の収入
・親族の資産
・貯蓄額
・月々の収支内容
などにより金融機関が判断します。
不動産投資をする場合、長期間の返済期間となりますので金利が高ければ返済額に大きな影響を与えます。このような場合、堅実に賃貸経営を行った投資家は金利の減額交渉ができるという点を頭に入れてください。
先ほどお話したように金融機関は属性を参考に融資額や金利を決定します。
例えば、借り入れた時期から3年ほど経過した時に昇進により給与が上がり、教育ローンやカーローンなどを完済していれば属性にそれなりの影響を与えます。
このようなタイミングは金利を低くしてもらうチャンスです。金融機関の担当者に交渉しましょう。そして、仮に一回目で上手くいかなくても落ち込む必要はありません。
金融機関側からすると、金利の交渉をしてくる相手方は数字に強いと判断します。もしも他の金融機関にローンの仮換えをされたらと注意をするでしょう。
そうなれば、担当者のほうから「金利を低くできます。」というような話を持ち込まれるケースもあります。不動産投資において、物件価格は購入後に安くできません。家賃の値上げも難しいです。
しかし、自分自信が収支をしっかり管理しながら属性を高めれば、金利を低くして支払い利息を減らすチャンスがあります。交渉するのにお金も時間もかかりません。
不動産投資では金利を下げてもらう交渉をするという気持ちを常に持って下さい。

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