不動産投資は、どんなときに元本割れする?

投資では絶対に避けたい元本割れ

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すべての投資商品は、価格変動します。いや、価格変動するからこそそれが「投資」なのでしょうし、価格変動こそが投資家が投資する最大の目的だとも言えます。しかし価格変動すると付きものなのが、当初の購入代金が売却代金と収益の合計を下回ってしまう事態、すなわち「元本割れ」です。資産運用で元本割れしてしまうならば、投資にかけた資金・時間・情熱のすべてが無駄になってしまいます。元本割れを避けたいとは、すべての投資家が感じていることでしょう。今回は、特に不動産投資に限って、元本割れがどのように起こるのかを検討して、その回避法について考えてみたいと思います

収入が支出を上回ると、元本割れが起こる

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元本割れが生じるのは、投資から得られた額すなわち収入が、投資に要した資金すなわち支出を上回った時です。それでは、不動産投資における収入と支出にはどのようなものがあるのでしょうか?


〈収入〉


①賃料。住居用物件なら家賃と呼ばれるものです。きちんと入居者が支払ってくれるとすれば、毎月一定額を受けとることができます。ですが、投資から年数が経つと物件の築年数も重なり経年劣化が進むため、一般的には得られる賃料はだんだんと下落していくことになります。入居者の入れ替わりのタイミングに賃料が下がることが多いですが、近年では入居中の賃料交渉によって賃料を下げざるを得なくなるケースも増えています。


②売却代金。不動産投資といっても投資ですから、土地だけを買って物件を新築したにしろ中古物件を購入したにしろ、最終的には売却して現金化することになります。その売却時の代金です。当然この代金は、地価の急激な上昇(昨今の日本経済の状況では極めてまれなケースと言えます)でもない限り、購入時の代金よりは大幅に低くなるでしょう。そして、物件の価値は、築年数が経過するごとに下落するので、投資期間が長くなればなるほど落ちます。


以上の2つが、不動産投資の主な収入です。共通しているのは、年々収入は少なくなることです。このため、投資期間が長くなれば長くなるほど、不動産投資の単位期間あたりの収入は下落するということです。


他には、広告スペースがあるなら広告料、自動販売機が置けるなら飲料販売の利益、太陽光パネルを設置しているなら売電代金などが期待できますが、条件次第ではできなかったりその分の初期投資が必要になったりします。


〈支出〉


③管理費。電灯やエレベーターなど、主に入居者の共用スペースを維持するための費用です。


④修繕費。建物本体が風水害や経年劣化などで破損したときに、補修したり修繕したりするのに要する費用です。


⑤リフォーム代金。長年入居者が入っていた空き室は、そのまま次の入居者を募集するのには耐えられない状態になっていることが多いです。使用による劣化や流行遅れなどの理由でこのようなことになるのですが、それでも入居者を確保しなければならないため、多くの場合は壁紙や床材、水回りなどをリフォームすることになります。


⑥固定資産税と都市計画税。その不動産を所有していることによって課せられる税です。


⑦購入代金。その物件を購入したときにかかった代金です。


⑧売買手数料。不動産仲介業者に支払う手数料です。購入時と売却時の2回必要になります。


以上の6つが、不動産投資の主な支出です。年数が経過するにつれて、⑥は例外的にだんだんと減りますが、③④⑤に共通しているのは、年々その負担が大きくなることです。このため、投資期間が長くなるにつれて、不動産投資の単位期間あたりの支出は大きくなります。


つまり、不動産投資は長く続ければ長く続けるほど、支出が大きくなり収入が少なくなるという性格をもった投資法なのです。ですから、元本割れしたくなければ、トータルで利益が確保されているうちに売り抜けるという手腕が必要になります。

不動産投資で元本割れが起こる最大の理由

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しかし、この「利益確定売り」というのは容易なことではありません。株式投資や投資信託のように、毎日大量の証券が取引所で売買されているなら、利益確定売りは投資家の裁量次第です。それに対して、不動産投資で希望したときに希望した価格で売るというのは非常に困難なのです。


考えてみてください。あなたが何かしらの物件を保有しているとして、その物件の購入を希望している人は、この世界にどのくらいいるでしょうか?そもそも、その物件の所有者が売却を希望しているということ自体、知っているのはごく限られた人のはずです。購入希望者をその中から探すのは、非常に困難です。もちろん、不動産業者自体に買い取ってもらうという方法もありますが、価格は需要と共有の関係で決定しますので、当然あなたの希望する売却額よりは、相当低い金額での契約となるでしょう。


不動産投資の難しさは、このように、いちばん最後の売り抜けのところに潜んでいるのです。そして、思うように利益を確定できずに物件を保有し続けて、結局元本割れが起こってしまうのです。

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