不動産投資のデメリットを補うREIT、その選び方は?

REITで不動産投資を始めよう

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出典:Photo AC

不動産投資とは、文字通り土地や建物などの不動産に投資することです。つまり、土地を購入して物件を建て、または中古物件を土地ごと購入し、その物件に入居者を募って賃料を得ることです。そして、物件の取得と維持にかかった費用を、入居者が支払う賃料が上回れば、その不動産投資は成功したということになります。しかしこの不動産投資は、私たち個人投資家には不向きの投資手法です。その理由として挙げられるのは、以下のようなことです。


・初期投資に莫大な費用がかかり、分散投資の一商品として扱うのは困難。


・資金の回収が十分に期待できる物件の、目利きが素人には難しい。


・風水害や人災で損傷した建物を修繕する、または入居者が賃料を滞納するなどの、大きな損失を伴うリスクに耐えられない。


しかし、REITならこれらのデメリットをうけずに、個人投資家が不動産投資を始めることができます。REIT(Real Estate Investment Trust)とは不動産投資法人のことで、投資家たちから集めた出資金を元に不動産投資を行っています。


・1人1人の投資家が支払う出資金は少額で済むため、個人投資家でもそのリスクに応じた金額の出資で参加できる。


・投資対象の不動産は、各REITの社員すなわちその道のプロが目利きするため、高精度の物件選別が期待できる。


・REITは多数の物件を管理しているため、さまざまなリスクがこのことによってヘッジされる。


いかがでしょうか?個人投資家が1人で不動産投資を始めるのは相当な勇気が必要ですが、REITでなら安心して不動産投資の第一歩を踏めることがお分かりいただけたことと思います。

REITはどうやって選べば良い?

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REITに投資する気持ちが固まったら、続いていよいよ投資するREITを選びましょう。実は、一口にREITと言っても、たくさんあります。選ぶ観点をいくつか紹介しましょう。


・最小出資額


どんなにREITを購入したいと思っていても、手持ち資金が価格に届かなければ購入できません。それでは、REITはいったいどのくらいの金額で売買されているのでしょうか?実は、これには相当の幅があります。現在(2016年3月)のところ、一口の価格がもっとも安いREITは、7万円代から購入できます。反対に最も一口価格が高いものになると100万円をはるかに超えています。「100万円なんて高い!」と思ってはいけません。その100万円で本来なら数億円を超える物件を(一口とはいえ)何棟も所有しているのですから。


話を戻すと、つまり10万円程度の元手があれば、REITをいくつかの中から選ぶことができます。もちろん、もっと持ち金が多いのなら、一口額が大きいREITを選ぶまたは一口額が小さいREITを何口も買うということも可能です。


・物件の種類


REITを選ぶ観点の2つめは、そのREITが主に何に投資しているのか、ということです。一口に不動産といっても、種類にはいくつかあります。


オフィス:企業が事務所などとして借り上げることを想定して運用されている物件です。


賃貸住宅:個人が、住居用に借り上げることを想定して運用されている物件です。


商業施設:マーケットやモールのような、企業が販売拠点として借り上げることを想定して運用されている物件です。


ホテル:ビジネスホテルや観光ホテルのような、企業が宿泊施設の経営のために借り上げることを想定して運用されている物件です。


不動産の種類が何に影響されるのかと言うと、その不動産の利用目的が違うために、景況の影響の受けやすさに違いが出るのです。一般的に、オフィスは景況の影響が時間差で現れ、賃貸住宅<商業施設<ホテルの順で、景況の影響を受けやすくなると言われています。


他には、そのREITが首都圏の不動産を主に運用しているのか地方都市なのか、都市部なのか郊外なのか、はたまたそれらをまんべんなく投資しているのかといったことも、REITを選ぶポイントになります。


なおREITの多くは、証券取引所で株式や投資信託と同様に毎日取引が行われています。ですから証券会社の口座さえ持っていれば、リアルタイムで取引ができます。また、ネット証券からならスマホから購入することさえできます。

REITとの中間的存在、「みんなで大家さん」

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最後に、個人で行う不動産投資とREITの中間的存在とも言える投資商品をご紹介して終わろうと思います。


それは「みんなで大家さん」です。「みんなで大家さん」は不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品のため、REITのように証券取引所で日々売買されているわけではありません。出資金額も100万円単位と、REITよりはやや高額に設定されています。ですが、REITのように初期費用・目利き・管理などの個人にとってのハードルはクリアしている商品なのです。


「みんなで大家さん」は共同保有する不動産を約3年という短期間に運用し、賃料収入から年6回の分配を実施しています。その配当利回りは年6.0%前後。しかも、現在に至るまで一度も元本割れをしたことがないという実績を持っています。REITのように証券取引所で売却することはできませんが、譲渡によりいつでも現金化できます。


個人で不動産投資を行うのは怖い、けれどもREITのように日々価格が変動するのはまた別の意味で怖い、そんなあなたには「みんなで大家さん」のような商品がオススメです。

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