不動産投資をしている人は、どのように資産運用を見直せば良い?

マイナス金利は不動産投資には有利

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出典:Photo AC

不動産投資とは、貯蓄やローンを利用して物件を購入し、その物件を他人に貸すことで賃料収入を得るという投資方法のことです。大きな元手が必要なことが特徴ですが、中長期的に運用できれば安定して高いリターンを得る可能性が高いことでも知られています。とはいえ不動産投資も、株式投資や債券投資などと同様、投資の一種であることには変わりがありません。経済情勢や国際情勢、または政策によって、上手くいきやすい時もあれば難しい時もあるのです。


政策といえば誰もが突然のことに驚いたのが、2016年早々に日本銀行の黒田総裁によって発表された「マイナス金利」政策です。マイナス金利政策とは、日本の中央銀行である日本銀行へ一般の銀行が預金したときの金利が、手数料などで実質マイナスになることです。それまでは日本銀行にお金を預けているだけで利益を確保できていた各銀行は、このマイナス金利導入によって、資金を日本銀行から引き上げざるを得なくなってしまいました。結果、銀行の余剰資金は市場へ流れて、例えば3月の各銀行の住宅ローン金利は史上最低を大幅に更新するに至りました。


マイナス金利政策によるローン金利の低下は、不動産投資にとってはまたとない好機です。なぜなら、不動産投資は多くの場合ローンを組んで収益物件を購入することからスタートするからです。超低金利で物件購入資金を用意できれば、その後のローン支払い負担も軽くなり、物件から上がる収益のうちのより多くの部分が月々の利益となるのです。ですから、不動産投資を考えていたけれど未だに実行していない人は、ぜひこのタイミングに行動に移すべきだと言えます。


一方、不動産投資を既に行っている人にも、マイナス金利は利益をもたらします。彼らのほとんどはローンを抱えていますが、このローンを現在販売されているローンへ借り換えることができれば、やはり収益率の相当のアップが見込めるのです。


ここまでをまとめると、2016年に始まった日本のマイナス金利政策は、不動産投資にとっては追い風です。資産運用に占める不動産投資の割合は、思い切って増やしてみるべきです。

人口減少は不動産投資にとっては不利

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出典:Photo AC

現在の国内経済情勢は、短期的には不動産投資にとっては非常に有利であることを述べました。それでは長期的にみると、不動産投資の将来はどのようなものなのでしょうか?


少子化が進む日本では、人口はどんどん減少していくことが予測されています。現在は1億3000万人前後で日本人口は推移していますが、2050年には9000万人も下回るという予測もあります。安倍内閣総理大臣は出生率を上げると宣言していますが、その言葉を裏付けるに十分な政策が打たれているとは言えません。


この日本の人口減少は、不動産投資にとっては確実に不利に働く要素です。なぜなら、不動産投資は物件を人に貸してこそ成り立つもの。そこから得られる賃料収入こそが、不動産投資の要なのです。経済は需要と供給の大原則で動いています。日本中の住居の数は変わらないのに人口だけが減れば、当然賃料は下げざるを得ません。もちろん、投資物件の中には住居以外のもの(オフィスやホテルなど)もありますし、人口減少とは言っても一極集中の進む東京都心部の人口は増えるかもしれません。ですがやはり、日本の人口減少は不動産投資にとっては全体的に向かい風だと言って差し支えないでしょう。


ここまでをまとめると、どんどん人口減少が進む日本ですから、不動産投資の将来は暗いです。資産運用に占める不動産投資の割合は、時機を見て減らすべきでしょう。

資産運用で大切なのは、タイミング

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ここまでの2つの項では、全く相反するかのようなことを述べました。


・マイナス金利だから、不動産投資は増やすべき。


・人口は減少するから、不動産投資は減らすべき。


ですが、これはどちらにも十分な説得力のある意見で、実は矛盾していないのです。というのは、マイナス金利はまさに現在から長くても数年後までの話で、人口減少は数十年後の話ですから。ですから、上記2つの意見をまとめると、こうなるのです。


・不動産投資は、短期的には増やすべきだが、長期的には減らすべき。


いかがでしょうか。つまり、不動産投資を始めても、時機を見てどこかで引き上げなければならないということなのです。


ですが、ここが不動産投資の難しいところ。いったん購入した物件はおいそれとは手放せません。株式や投資信託のように取引所で頻繁に売買されてはおらず買い手を見つけるのは困難ですし、実際に売却するとなると仲介手数料や税金などかなりの出費が必要となるのです。


ところが、こんな不動産投資の欠点を補う投資商品があります。それがREIT。不動産に投資する法人を証券化したもので、実際にはその法人が不動産投資を行ってくれているのですが、そこに投資する私たちはその証券を投資信託と同様に取引所で売買できるのです。また、最近では「みんなで大家さん」という期間限定の不動産投資商品も登場しています。


不動産投資で資産運用するために大切なのはタイミングですから、それをつかみやすい「REIT」や「みんなで大家さん」での不動産投資がオススメです。

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